ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «Центр содействия развитию малых предприятий «ИЛЕКТА»

Россия, 355029, г. Ставрополь, ул. Мира 460/3, оф. 1/1 Тел./факс: (8652) 56-55-33, 94-59-67 www.ilecta1.ru, e-mail: ilecta1@yandex.ru ИНН/КПП 2635002290/263501001, ОКПО 10261523, ОГРН 1022601950140

Анализ первичного и вторичного рынка жилья г. Ставрополя за период с 22 декабря 2008 г. по 28 февраля 2010 г.*

Данный анализ проведен специалистами ЗАО «Центр «ИЛЕКТА» с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя. Он построен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас» и городского сайта www.1777.ru, в настоящий момент наиболее полных источников информации о рынке жилой недвижимости г. Ставрополя. В ходе анализа обработан массив объявлений о продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир (данные квартиры имеют подавляющий перевес в общем объеме предложения жилой недвижимости в городе) общей численностью 10 986 объявления – во внимание брались только те объявления, в которых была указана цена предложения, площадь квартиры и контактная информация.

Удельные веса количества предложений о продаже жилой недвижимости по каждому из районов города в соответствии с общепринятым районированием г. Ставрополя по состоянию на февраль 2010 г. приведены на рисунке 1:

Рисунок 1– Удельные веса каждого из районов по количеству объявлений в общем объеме предложения жилой недвижимости в г. Ставрополе

В общем объеме предложения о продаже жилой недвижимости по всем районам города наибольший удельный вес (50%) принадлежит Юго-Западному району, что не удивительно, учитывая его статус, как «спального» района. Наименьший удельный вес (9%) отводится т. н. «другим» районам (204-й квартал, Мамайка, Туапсинка и т. д.).

Удельные веса общего количества предложений о продаже жилой недвижимости по различным типам жилой недвижимости в г. Ставрополе по состоянию на февраль 2010 г. приведены на рисунке 2:

Рисунок 2– Удельные веса по количеству объявлений о продаже жилой недвижимости различной комнатности в общем объеме предложения в целом по г. Ставрополю

Как и в предыдущие периоды, наиболее выставляемыми на продажу (45% в общем объеме выставляемой на продажу жилой недвижимости) в анализируемом периоде являлись 1-комнатные квартиры – это вызвано наибольшей численностью данных квартир в целом в общем объеме квартир находящихся в г. Ставрополе. Наименьший удельный вес (21%) в общем объеме предложения жилой недвижимости в целом по городу принадлежит 3-комнатным квартирам, в силу того, что их количество в целом по городу значительно уступает как 1-комнатным, так и 2-комнатным квартирам.

В целом рынок жилой недвижимости можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т. д.) существенно отличаются. Для удобства восприятия к первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, которые сданы в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах старше 1 года.

Соотношение общего количества объявлений о продаже квартир первичного и вторичного рынка размещенных на сайте еженедельной газеты «Все для вас» и городского сайта www.1777.ru приведены на следующем рисунке:

Рисунок 3 – Удельные веса по количеству объявлений о продаже квартир первичного и вторичного рынка

Данные проведенного анализа цен предложения в феврале 2010 г. на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Ставрополя были сведены в следующие таблицы:

Таблица 1

Район	Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	12 500 - 58 125	27 263	14 423 - 45 833	26 763	14 261 - 75 000	26 399	27 007
Северо-запад	15 208 - 39 000	27 485	17 925 - 47 833	26 146	14 000 - 45 161	24 791	26 790
Центр	18 000 - 74 074	33 861	20 268 - 55 405	33 788	19 571 - 70 000	37 355	34 728
Другие районы	18 966 - 46 154	26 343	13 000 - 35 294	24 656	16 860 -33 571	23 826	25 567
Итого, руб./кв. м	12 250 - 74 074	27 950	13 000 - 55 405	27 655	14 000 - 75 000	28 986	28 045

Положение дел на вторичном рынке жилья г. Ставрополя по состоянию на февраль 2010 года приведено в следующей таблице:

Таблица 2

Район	Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	12 250 - 75 000	32 972	17 949 - 56 034	31 838	19 318 - 54 795	29 813	31 596
Северо-запад	19 048 - 50 000	31 999	13 333 - 47 833	30 216	20 139 - 47 059	29 522	30 848
Центр	18 611 - 76 852	37 588	12 887 - 75 588	35 380	15 581 - 79 348	36 226	36 512
Другие районы	21 000 - 45 147	32 711	17 647 - 40 909	27 753	15 556 - 66 667	29 756	29 821
Всего, руб./кв. м	12 250 - 76 852	34 003	12 500 - 75 588	32 786	15 556 - 79 348	32 109	33 061

При определении изменения рыночной цены предложения жилой недвижимости вызывает интерес – на сколько изменилась цена на первичном рынке, и на сколько она изменилась на рынке вторичном. Для решения этого вопроса специалистами ЗАО «Центр «Илекта» было проанализировано положение дел на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Ставрополя. Цена предложения квартир в феврале 2010 года была сравнена с ценой предложения квартир на конец декабря 2008 г.. Результаты мониторингового исследования первичного и вторичного рынка жилья сведены в следующие таблицы:

Таблица 3

1-комнатные квартиры
Сегмент рынка	22 дек. 2008 г.	Апр. 2009 г.	Июл. 2009 г.	Сен. 2009 г.	Окт. 2009 г.	Ноя. 2009 г.	Дек. 2009 г.	Январь 2010 г.	Февраль 2010 г.	Индекс к базисному месяцу
Первичный рынок	33 804	30 784	27 778	28 730	27 846	27 688	27 799	27 762	27 950	0,827
Вторичный рынок	36 150	34 114	31 524	33 805	33 807	33 747	33 980	33 986	34 003	0,941

Рисунок 4 – Графическое представление динамики изменения цен

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка г. Ставрополя в феврале 2010 года составила 27 950 руб. +/- 0,67%, прирост к предыдущему месяцу 0,68% статистически значим, индекс к базисному месяцу (декабрь 2009 г.) составляет 1,005. Минимальная цена 1 кв. м составила 12 250 руб., максимальная – 74 074 руб..

Средняя полная цена 1-комнатной квартиры первичного рынка в городе составила 1 151 928 руб., минимальная – 470 000 руб., максимальная – 4 500 000 руб..

Средняя площадь 1-комнатных квартир первичного рынка в городе составила 41,2 кв. м, минимальная – 16,0 кв. м, максимальная – 140,0 кв. м.

Всего к продаже было предложено 2 584 1-комнатных квартир первичного рынка общей площадью 106 414 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка г. Ставрополя в феврале 2010 года составила 34 003 руб. +/- 0,70%, прирост к предыдущему месяцу 0,05% статистически не значим, индекс к базисному месяцу составляет 1,001. Минимальная цена 1 кв. м составила 12 250 руб., максимальная – 76 852 руб..

Средняя полная цена 1-комнатной квартиры вторичного рынка в городе составила 1 282 410 руб., минимальная – 440 000 руб., максимальная – 5 000 000 руб..

Средняя площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 37,90 кв. м, минимальная – 15,00 кв. м, максимальная – 93,30 кв. м.

Всего к продаже было предложено 2 206 1-комнатных квартир вторичного рынка общей площадью 83 712 кв. м.

Таблица 4

2-комнатные квартиры
Сегмент рынка	22 дек. 2008 г.	Апр. 2009 г.	Июл. 2009 г.	Сен. 2009 г.	Окт. 2009 г.	Ноя. 2009 г.	Дек. 2009 г.	Январь 2010 г.	Февраль 2010 г.	Индекс к базисному месяцу
Первичный рынок	33 323	30 012	27 291	26 216	27 359	27 437	27 778	27 796	27 655	0,996
Вторичный рынок	36 228	33 737	30 018	32 761	33 366	32 605	32 835	32 891	32 786	0,999

Рисунок 5 – Графическое представление динамики изменения цен

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка г. Ставрополя в феврале 2010 года составила 27 655 руб. +/- 1,01%, прирост к предыдущему месяцу -0,51% статистически не значим, индекс к базисному месяцу (декабрь 2009 г.) составляет 0,996. Минимальная цена 1 кв. м составила 13 000 руб., максимальная – 55 405 руб..

Средняя полная цена 2-комнатной квартиры первичного рынка в городе составила 1 832 125 руб., минимальная – 800 000 руб., максимальная – 6 150 000 руб..

Средняя площадь 2-комнатных квартир первичного рынка в городе составила 65,8 кв. м, минимальная – 34,6 кв. м, максимальная – 200,0 кв. м.

Всего к продаже было предложено 1 393 2-комнатных квартиры первичного рынка общей площадью 91 679 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка г. Ставрополя в феврале текущего года составила 32 786 руб. +/- 0,85%, прирост к предыдущему месяцу -0,32% статистически не значим, индекс к базисному месяцу составляет 0,999. Минимальная цена 1 кв. м составила 12 500 руб., максимальная – 75 588 руб..

Средняя полная цена 2-комнатной квартиры вторичного рынка в городе составила 1 833 602 руб., минимальная – 500 000 руб., максимальная – 8 000 000 руб..

Средняя площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 55,6 кв. м, минимальная – 23,0 кв. м, максимальная – 140,0 кв. м.

Всего к продаже было предложено 2 234 2-комнатных квартиры вторичного рынка общей площадью 124 242 кв. м.

Таблица 5

3-комнатные квартиры
Сегмент рынка	22 дек. 2008 г.	Апр. 2009 г.	Июл. 2009 г.	Сен. 2009 г.	Окт. 2009 г.	Ноя. 2009 г.	Дек. 2009 г.	Январь 2010 г.	Февраль 2010 г.	Индекс к базисному месяцу
Первичный рынок	32 582	28 143	26 827	30 276	29 476	29 182	28 510	28 945	28 986	0,875
Вторичный рынок	34 903	32 842	29 417	33 741	32 562	32 005	32 009	32 089	32 109	0,917

Рисунок 6– Графическое представление динамики изменения цен

Средняя удельная цена 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка г. Ставрополя в феврале 2010 года составила 28 986 руб. +/- 2,38%, прирост к предыдущему месяцу 0,14% статистически не значим, индекс к базисному месяцу составляет 1,017. Минимальная цена 1 кв. м составила 14 000 руб., максимальная – 75 000 руб..

Средняя полная цена 3-комнатной квартиры первичного рынка в городе составила 2 828 851 руб., минимальная – 1 230 000 руб., максимальная – 12 390 000 руб..

Средняя площадь 3-комнатных квартир первичного рынка в городе составила 95,2 кв. м, минимальная – 46,0 кв. м, максимальная – 250,0 кв. м.

Всего к продаже было предложено 565 3-комнатных квартир первичного рынка общей площадью 53 777 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка г. Ставрополя в феврале текущего года составила 32 109 руб. +/- 1,77%, прирост к предыдущему месяцу 0,06% статистически не значим, индекс к базисному месяцу составляет 1,003. Минимальная цена 1 кв. м составила 15 556 руб., максимальная – 79 348 руб..

Средняя полная цена 3-комнатной квартиры вторичного рынка в городе составила 2 487 820 руб., минимальная – 670 000 руб., максимальная – 18 000 000 руб..

Средняя площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 76,0 кв. м, минимальная – 31,0 кв. м, максимальная – 300,0 кв. м.

Всего к продаже было предложено 1 622 3-комнатная квартира вторичного рынка общей площадью 123 197 кв. м.

Падение цен в большей мере отразилось на первичном рынке в связи с большей, в с равнении с рынком вторичным, его зависимостью от кредитного финансирования, которое, по известным причинам, в значительной степени сократилось.

На цену предложения недвижимости существенное влияние оказывает величина скидки, на которую готов пойти продавец для свершения сделки. Скидка на торг, согласно данным статьи «Скидки на торг: реалии кризиса*» в городах с численностью населения от 250 до 500 тыс. человек (г. Ставрополь – около 360 тыс. человек) для жилых объектов составляет 9%, что коррелирует с данными ставропольских риелторов (АН «Авангард» тел. (8652) 95-63-09, АН «Диал» тел. (8652) 94- 73-74, ООО «КОНСАЛТ-БЮРО» тел. (8652) 37-30-36 и АН «Астарта» тел. (8652) 23-66-03), которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 5-10%.

Источники информации:

1. Еженедельник «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;
2. Городской сайт, www.1777.ru;
3. Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.
4. АН «Авангард» тел. (8652) 95-63-09;
5. АН «Диал» тел. (8652) 94- 73-74;
6. ООО «КОНСАЛТ-БЮРО» тел. (8652) 37-30-36;
7. АН «Астарта» тел. (8652) 23-66-03

Исполнитель: Трофимов А. С., САРН

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 94-59-67; 8-962-434-71-12.

* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* Статья «Скидки на торг: реалии кризиса» авторы: А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки) размещена на сайте www.appraiser.ru.