Отчет по рынку вторичной недвижимости г.Ростова-на-Дону за сентябрь 2010 г.

Средняя удельная цена предложения 1 кв.метра жилья на вторичном рынке в сентябре в среднем по городу составила 49629 руб/кв.м., что на 335 руб. выше аналогичной цены в августе. Общее изменение цен на квартиры составило 0,68%.[1]

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1015 руб/кв.м. (~2,05%), можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней удельной цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка)

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней удельной цены предложения кв.м. на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней удельной цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за сентябрь, %

Из графика видно, что в сентябре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: цены предложения снизились, например, в районе Болгарстроя (-11,59%), Сельмаша (-5,89), Нахичевани (-5,35) и в Центре (-5,22); в остальных районах наблюдался рост: Орджоникидзе/Аэропорт (11,92%), Чкаловский (9,52%), Александровка (7,84%), Темерник (6,58%), СЖМ (3,78%); ЗЖМ (1,62%), Военвед/Стройгородок (1,37%), Каменка/Зоопарк/РИИЖТ/Ленина (0,35%), – стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за сентябрь квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 4,41% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах - 34,76%, квартиры в кирпичных домах – 60,83%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в сентябре, с разбивкой домов по материалу постройки, %

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за сентябрь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 25,57%, на втором месте Центр – 21,85% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 14,05%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,72%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за сентябрь, с разбивкой по микрорайонам, %

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в сентябре 2010 по сравнению с августом г. (График 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за сентябрь, %

Как видно из графика, структура предложения в сентябре похожа на структуру в августе, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в сентябре находились двухкомнатные квартиры (29,29%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (26,05%), на третьем месте однокомнатные квартиры (22,69%), далее рейтинг продолжают комнаты в коммунальных квартирах (11,4%) гостинки (6,84%) и многокомнатные квартиры (3,72%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за сентябрь, %

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в сентябре 2010 в сравнении с августом.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в сентябре и августе с разбивкой по микрорайонам, руб/кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней удельной цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с сентября 2009 по сентябрь 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней удельной цены предложения 1 кв.м., в сентябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (51049 руб/кв.м.).

Средняя удельная цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в сентябре 49980 руб/кв.м.

Что касается “панели”, то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 47952 руб/кв.м., а в пятиэтажных панельных домах – по цене 44639 руб/кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в сентябре, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в сентябре предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (36,35%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 25,86%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах 25,5%, и в пятиэтажных домах панельной постройки 12,30%.

Завершающим этапом исследования рынка продажи жилья стал анализ структуры спроса, результаты которого приведены на графике 10.

График 10. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

Рейтинг числа заявок на покупку квартир на вторичном рынке в сентябре выглядел следующим образом: ЗЖМ (24,01% от общего числа заявок на покупку), Центр (21,53%) и СЖМ (18,56%).

На графике 11 представлена структура спроса в сентябре с разбивкой по числу комнат в квартирах.

График 11. Структура спроса в сентябре 2010 с разбивкой по числу комнат, %

График показывает, как распределился покупательский спрос на квартиры в сентябре.

Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры (56,32% заявок), двухкомнатные квартиры (30,53%) и трехкомнатные (12,37%). На многокомнатные квартиры пришлось 0,79%.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на Графике 12.

График 12. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в сентябре, с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в сентябре выступает Центр и ЗЖМ – 26,38% и 26,99% соответственно, на втором месте находится СЖМ (14,11%) от общего объема предложений по найму (аренде) в Ростове-на-Дону.

Следующая гистограмма отображает рейтинг микрорайонов г.Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в сентябре 2010 по сравнению с августом (график 13). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 13. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья за сентябрь, %

Как видно из графика, в структуре предложения по найму (аренде) жилья в сентябре 2010 по сравнению с августом вышел ЗЖМ сравнялся по объему с Центром.

График 14. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из графика 14 видно, что на первом месте по количеству предложений в сентябре находились двухкомнатные квартиры – 33,13% от общего количества заявок наймодателей, на втором – однокомнатные (28,22%), на третьем трехкомнатные – 23,93%, на четвертом комнаты в коммунальных квартирах – 11,66%, и на квартиры гостиничного типа пришлось 3,07%.