ОБЗОР РЫНКА МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ г. ПЕРМИ ЗА ИЮНЬ 2008 года.

(выполнен ОАО «Камская долина»)

Общая ситуация на рыке многоквартирного жилья

Средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) на 27 июня 2008г. составила 57 970 руб./кв.м. Снижение среднеценового показателя по сравнению с маем 2008г. зафиксировано на уровне «-»0,11%.

Разница между среднеценовыми показателями первичного и вторичного рынков многоквартирного жилья в июне 2008г. составила 10,01% в пользу вторичного рынка (для справки: в мае 2008г. эта разница была меньше – 8,43%). Отметим, что такой разрыв между средними ценами предложения вторичного и первичного рынков оказался самым большим за всё 1-е полугодие 2008г.

На вторичном рынке жилья средняя цена предложения выросла по сравнению с маем 2008г. на 0,72% (для справки: май 2008г. – 60 589 руб./кв.м., июнь 2008г. – 61 024 руб./кв.м.).

Количество предложений на вторичном рынке за июнь 2008г. снизилось на 389 единиц или на «-»5,90% по сравнению с прошлым месяцем (для справки: количество предложений за май 2008г. составило 6593 единицы, за июнь 2008г. – 6204 единицы).

На рынке нового строительства среднеценовой показатель снизился по сравнению с предыдущим месяцем на «-»1,02% (для справки: май 2008г. – 55 480 руб./кв.м., июнь 2008г. – 54 915 руб./кв.м.).

На первичном рынке за июнь 2008г. количество предложений снизилось по сравнению с маем 2008г. на 51 единицу или на «-»2,46% (для справки: количество предложений за май 2008г. составило 2074 единицы, за июнь 2008г. – 2023 единицы).

В структуре предложения квартир в домах нового строительства г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в июне 2008г. составило 45,03% / 23,78% / 31,19%. При сравнении данного распределения удельных весов с маем 2008г., отметим, что в базе предложений на 0,77% увеличился удельный вес квартир в строящихся панельных домах. Следовательно, в домах кирпичных и монолитно-каркасных количество предложений снизилось на 0,10% и 0,67%, соответственно.

Обзор среднеценовых показателей за июнь 2008г.

Ситуация на вторичном рынке:

В июне 2008г. средние цены предложения, рассчитанные в зависимости от административного района г. Перми показали следующие колебания. Наибольший рост среднеценового показателя был отмечен в Дзержинском районе и составил 1,07%. Чуть меньше значение показателя роста в Мотовилихинском районе – 0,98%.

Показатели роста средней цены предложения в остальных районах города были зафиксированы по убывающей в следующем порядке: Свердловский район – 0,58%, Кировский район – 0,40%. Практически одинаковые значения роста средней цены были отмечены в Индустриальном и Ленинском районах г. Перми – 0,32% и 0,31%, соответственно.

Снижение средней цены предложения в июне 2008г. было зафиксировано только в Орджоникидзевском районе и составило «-»0,53%.

Для справки: в мае 2008г. увеличение средней цены предложения в пределах от 0,5% до 1,5% было зафиксировано в Кировском, Дзержинском и Индустриальном районах города. Цена предложения в остальных районах снизилась. (Максимальное снижение было отмечено в Орджоникидзевском районе – на «-»2,21%. В июне 2008г. тенденция снижения цены для этого района не сохранилась).

Рассмотрим рост среднеценовых показателей на квартиры в зависимости от их размера. Максимальный рост цены предложения был зафиксирован на 4-комнатные квартиры и составил 1,81%. Рост цены на квартиры других размеров был значительно ниже этого показателя, а именно на 3-комнатные квартиры он составил 0,65%, на 2-комнатные квартиры – 0,49% и на 1-комнатные квартиры – 0,41%.

Для справки: в мае 2008г. максимальный рост цены предложения был отмечен на 3-комнатные квартиры – 0,51%. При этом средняя цена предложения на 2-комнатные квартиры в прошлом месяце снизилась на «-»0,44%.

Отметим изменения средних цен предложения на квартиры в зависимости от типа жилья, произошедшие в июне 2008г. Высокий показатель роста цены предложения был отмечен для квартир в домах «полногабаритных» и составил 2,18%. Выросла цена предложения и на квартиры в домах индивидуальной планировки – 1,40%. В домах улучшенной планировки среднеценовой показатель увеличился только на 0,19%.

На квартиры в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей, а также в домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках», «ленпроекте» средняя цена предложения снизилась по сравнению с маем 2008г. – на «-»0,18% и на «-»0,35%, соответственно.

Для справки: в мае 2008г. на вторичном рынке жилья цена предложения максимально увеличилась на квартиры в «хрущёвках» и «брежневках» – 0,77%. При этом наибольшее снижение показателя роста цены было отмечено для квартир в домах «полногабаритных» – «-»0,74%.

Минимальные цены предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в июне 2008г. были установлены на квартиры всех размеров, за исключением 1-комнатных, расположенных в 2-5-ти этажных многоквартирных домах старой застройки 40-60-х годов прошлого века. Все эти жилые дома расположены в отдалённых районах города (Кировском и Орджоникидзевском) по адресам: ул. Белозерская, 17, ул. Репина, 1, ул. Корсуньская, 11 (Ордж. район) и ул. Пензенская, 64, ул. Ялтинская, 7 (Кир. район). Диапазон минимальных цен составил от 29 688 руб./кв.м. до 30 882 руб./кв.м. Уровень минимальных цен предложения июня 2008г. не изменился по сравнению с прошлым месяцем 2008г.

Максимальные цены предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в июне 2008г. были установлены на 3-х и 4-комнатные квартиры в домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города (Ленинский район и центральные микрорайоны Свердловского и Дзержинского районов) по адресам: ул. Луначарского, 54, ул. Г. Звезда, 27, ул. Горького, 9 (Лен. район), ул. Краснова, 34, ул. Куйбышева, 97а (Сверд. район) и ул. Кирова, 232 (Дзерж. район). Диапазон максимальных цен составил от 116 049 руб./кв.м. до 116 837 руб./кв.м. Уровень максимальных цен предложения июня 2008г. стал выше по сравнению с майским на 2 083 руб./кв.м., что совпадает с максимальными ценами апреля 2008г.

В июне 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми увеличилась по отношению к маю 2008г. на 0,72%.

График 1

График 2

Таблица 1

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 02.06.2008г. по 27.06.2008г.

Примечание: Удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Спрос на квартиры, в зависимости от их размера, на вторичном рынке многоквартирного жилья в июне 2008г. был зафиксирован в следующем порядке:

- наибольший спрос был отмечен на 2-комнатные квартиры – 51,02% от общего спроса (по сравнению с маем 2008г. показатель не изменился);

- удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры составил 26,53% (на 2,04% больше показателя мая 2008г.);

- спрос на 1-комнатные квартиры был равен 14,29% (снизился по сравнению с прошлым месяцем на 2,04%);

- на 4-комнатные квартиры он составил 8,16% от общего спроса (по сравнению с маем 2008г. не изменился).

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

График 3

Ситуация на первичном рынке:

Рассмотрим изменение средних цен предложения в зависимости от административного деления г. Перми в июне 2008г. За прошедший месяц на рынке нового строительства средние цены предложений снизились во всех районах города, за исключением Кировского.

Наибольшее снижение было отмечено в Ленинском районе и составило «-»3,05%. Среднеценовые показатели Индустриального и Свердловского районов также сильно снизились по сравнению с маем 2008г. (на «-»2,19% и на «-»1,77%, соответственно).

Цены предложения в Мотовилихинском и Дзержинском районах показали снижение практически на одинаковый процент (на «-»1,09% и на «-»1,08%, соответственно).

Что касается отдалённых районов города (Орджоникидзевского и Кировского), то здесь среднеценовой показатель фактически не изменился с прошлым периодом исследования. В Орджоникидзевском районе цена снизилась на «-»0,01%, а в Кировском районе она, наоборот, увеличилась на 0,11%.

Для справки: в мае 2008г. цена предложения выросла в четырёх районах города, максимальный рост был отмечен в Ленинском – 2,82%. Наибольшее снижение среднеценового показателя было зафиксировано в Орджоникидзевском районе – «-»0,89%.

В июне 2008г. средние цены предложений снизились на квартиры всех размеров. Максимальное снижение среднеценового показателя было зафиксировано на 4-комнатные квартиры и составило «-»2,45%. Снижение средней цены предложения на 1-комнатные квартиры составило «-»1,21%, на 2-комнатные квартиры – «-»0,96% и на 3-комнатные квартиры – «-»0,57%.

Для справки: в мае 2008г. средняя цена предложения снизилась только на 3-комнатные квартиры (на «-»0,35%). На квартиры других размеров среднеценовой показатель увеличился, максимальный рост цены был установлен на 4-комнатные квартиры (2,08%).

Рассмотрим изменения среднеценовых показателей на квартиры в зависимости от класса жилья на рынке нового строительства г. Перми. В июне 2008г. увеличение средней цены предложения (на 0,07%) наблюдалось только на квартиры в жилых домах высокого качества – класса «бизнес+» в данной сегментации.

Среднеценовые показатели квартир в домах остальных классов снизились по сравнению с маем 2008г. Максимальное снижение было отмечено на жильё «бизнес-класса» – «-»4,33%. Квартиры в домах класса «эконом+» снизились в цене на «-»1,78%. Средняя цена предложения на жильё класса «эконом» стала меньше по сравнению с прошлым месяцем на «-»0,22%.

Для справки: в мае 2008г цена предложения выросла на жильё класса «эконом+» и «бизнес» (рост – 3,3%). На квартиры в домах класса «эконом» и «бизнес+» цена была снижена (на «-»0,03% и на «-»0,33%, соответственно).

Минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в июне 2008г. были установлены на 3-х и 4-комнатные квартиры в домах «улучшенной» и индивидуальной планировки (жильё «эконом-класса»), которые застраиваются в Орджони-кидзевском районе г. Перми, по адресам: ул. Делегатская, 41, 43а и 45, ул. Г. Черняховского, 49. Уровень минимальных цен предложения июня 2008г. составил от 29 003 руб./кв.м. до 32 008 руб./кв.м. (не изменился по сравнению с прошлым месяцем 2008г.).

Максимальные цены предложения на рынке нового строительства были установлены на квартиры всех размеров, расположенных в домах индивидуальной планировки Ленинского и центральной части Свердловского районов города, по адресам: ул. Кирова, 200, ул. Осинская, 8а (Лен. район) и ул. Сибирская, 46, ул. Пушкина, 50 (Сверд. район). Диапазон максимальных цен предложения июня 2008г. составил от 99 650 руб./кв.м. до 106 500 руб./кв.м. Таким образом, максимальный уровень цен предложения июня 2008г. не изменился по сравнению с майским.

Из анализа минимальных и максимальных цен предложения на рынке нового строительства видно, что нижняя и верхняя границы выборки цен предложений на квартиры не претерпели изменений по сравнению с маем 2008г.

В июне 2008г. средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми стала на 1,02% меньше по сравнению с показателем, зафиксированным в мае 2008г.

График 4

График 5

Таблица 2

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 02.06.2008г. по 27.06.2008г.

Примечание: Удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Рассмотрим распределение удельных весов спроса потенциальных покупателей на квартиры в зависимости от их размера и планировки.

Максимальный удельный вес был зафиксирован на 1-комнатные квартиры и составил 42,59% (по сравнению с маем 2008г. он снизился на 3,61%).

Удельные веса спроса на 2-х и 3-комнатные квартиры составили 30,41% и 20,64%, соответственно (по сравнению с маем 2008г. для 2-комнатных квартир показатель стал меньше на 3,07%, для 3-комнатных квартир он, наоборот, увеличился на 3,36%).

Для 4-комнатных квартир удельный вес спроса был равен 6,37% (больше на 3,33% по сравнению с прошлым месяцем).

Отметим, что удельный вес спроса квартир большего размера (3-х и 4-комнатные) вырос по сравнению с маем 2008г. на 6,69%.

В июне 2008г. соотношение удельных весов спроса на квартиры в домах «улучшенной» и индивидуальной планировок составило 35,4% к 48,6% (разница между этими удельными весами немного снизилась по сравнению с прошлым месяцем 2008г.).

Примечание: Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

График 6

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья г. Перми в целом (включая первичный и вторичный рынок) за июнь 2008г.:

1. В июне 2008г. на вторичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения выросла в пределах 0,75%. При этом среднеценовой показатель на рынке нового строительства снизился на 1%.

Разница между средними ценами предложений вторичного и первичного рынков жилья на 27 мая 2008г. составила 10,01% (в пользу вторичного рынка), что ещё на 1,58% больше разницы, зафиксированной в мае 2008г. (Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная в июне 2007г. составляла всего 0,05% в пользу рынка нового строительства). Интересно, что в июне прошлого года разница между рынками была минимальной по сравнению с другими месяцами 2007г. На данном этапе исследования, рассматривая 1-е полугодие 2008г., разрыв между рынками, наоборот, максимальный.

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в июне 2008г. составила 61 024 руб./кв.м., на первичном рынке – 54 915 руб./кв.м.

Для сравнения: в июне 2007г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 50 820 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 50 845 руб./кв.м. Таким образом, рост средних цен предложения с июня 2007г. по июнь 2008г. составил: вторичный рынок – 20,08% и первичный рынок – 8,00%.

2. В июне 2008г. среди многоквартирных домов первичного рынка жилья появились следующие новые предложения от застройщиков:

а) новый жилой дом «улучшенной» планировки по адресу ул. Уфимская, 6 (Сверд. район) с предложениями 3-комнатной квартиры по цене 40 238 руб./кв.м. и 4-комнатной квартиры по цене 40 482 руб./кв.м.;

б) новостройка индивидуальной планировки по адресу ул. Хабаровская, 64 (Дзерж. район) с предложениями 1-но и 2-комнатных квартир по цене от 46 152 руб./кв.м. до 49 099 руб./кв.м.

Обе новостройки являются представителями жилой недвижимости «эконом-класса».

3. Рассматривая показатели среднеценового роста на квартиры в зависимости от их размера в целом на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) отметим, что цена предложения, зафиксированная в июне 2008г., выросла по сравнению с прошлым месяцем только на 3-комнатные квартиры (рост составил всего 0,07%). Что касается квартир остальных размеров, то на них среднеценовой показатель за период исследования снизился в пределах 0,35%, а именно: на 2-х и 4-комнатные квартиры он стал меньше на «-»0,21% и на «-»0,22%, соответственно, а на 1-комнатные квартиры снизился на «-»0,34%.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М. и методических рекомендаций по изучению регионального рынка недвижимости доцента Пермского государственного университета, кандидата экономических наук Епишиной Э.Д.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год) Июнь 2008г. (период с 02.06.2008г. по 27.06.2008г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения: Июнь 2008г. (на 27.06.2008г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Епишина Э.Д., сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости (г. Пермь)