Средняя цена предложения 1 кв.метра жилья на вторичном рынке в марте в среднем по городу составила 55827 руб/кв.м., что на 1510 руб. выше аналогичной цены в феврале. Общий рост цен на квартиры составил 2,78 %. [1]

При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире - рост данного показателя за отчетный месяц составил 4,34%.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка)

Учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 992 руб/кв.м., мы делаем вывод о росте цен, поскольку прирост средней цены выше показателя погрешности.

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м. на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за март, %

Из графика видно, что лидирующим по темпам прироста за март районом стал Темерник (11,9%), на втором месте Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (8,4%) и на третьем – Центр (6,54%). Далее следуют Александровка (5,92%), Чкаловский (4,62%), Болгарстрой (4,59%), ЗЖМ (2,06%), Военвед/Стройгородок (0,38%), и районы с отрицательным приростом: СЖМ (-0,56%), Сельмаш (-0,74%), Орджоникидзе/Аэропорт (-1,14%) и Нахичевань (-4,08%).

Изменения в большинстве районов находятся в пределах величины погрешности [2]. Кроме того, необходимо отметить, что объем предложений в некоторых районах незначителен (график 5), поэтому наличие значительных колебаний за месяц не представляет большого интереса.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за март квартиры в монолитных домах занимают порядка 2,5% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах - 35,09%, квартиры в кирпичных домах – 62,29%, и квартиры в блочных домах – 0,13% – это видно на графике 4.

График 4. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в марте, с разбивкой домов по материалу постройки, %

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за март (график 5) показало: первое место занимает ЗЖМ – 21,55% от общего объема заявок о продаже, на втором месте Центр – 20,24%, и на третьем СЖМ и 17,61%.

Менее всего заявок на продажу поступило по таким районам как Сельмаш (3,02%) и Болгарстрой (0,92%).

График 5. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за март, с разбивкой по микрорайонам, %

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в марте по сравнению с февралем 2008 г. (График 6).

График 6. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за март, %

Как видно из графика, мартовская структура предложения похожа на февральскую, некоторые изменения в структуре не столь выражены и не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по комнатности показывает, что на первом месте в марте находились двухкомнатные квартиры (31,68%), второе место занимают однокомнатные квартиры (27,84%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (22,08%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,64%), квартиры гостиничного типа (6,24%), и четырехкомнатные квартиры (3,52%).

На графике 8 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в марте 2008 в сравнении с февралем.

График 8. Средняя цена предложения кв. метра в марте и феврале 2008 с разбивкой по микрорайонам, руб/кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, мы произвели укрупнение типов жилого фонда (график 9).

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с марта 2007 по март 2008 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м., в марте предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (61233 руб/кв.м.).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в марте 56064 руб/кв.м.

Что касается “панели”, то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 51745 руб/кв.м., а в пятиэтажных панельных домах – по цене 49353 руб/кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в марте.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в марте, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в марте предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (40,77%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 26,75%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах 24,54%, и в пятиэтажных домах панельной постройки 7,93%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир в различных типах жилого фонда с марта 2007 по март 2008 года.

График 11. Динамика роста средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда за период с марта 2007 по март 2008 г.

Самые дорогие квартиры в марте (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном фонде – средняя цена предложения 1 кв.м. составила 56478 руб., за ними следуют квартиры в сталинском жилом фонде (56448 руб/кв.м.), на третьем месте в марте оказались квартиры в домах дореволюционной постройки (54545 руб/кв.м.), и самые недорогие - “хрущевки” (52771 руб/кв.м.).

Процентное соотношение предложений данных категорий жилого фонда показано на графике 12.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в марте, с разбивкой по типу жилого фонда, %

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в марте, относятся к улучшенному типу жилого фонда (65,53%), 22,36% от общего числа продаваемых квартир – “хрущевки”, 7,98% - “сталинки”, 4,13% - квартиры в домах дореволюционной постройки.

Завершающим этапом исследования рынка продажи жилья стал анализ структуры спроса, результаты которого приведены на графике 13.

График 13. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

Рейтинг числа заявок на покупку квартир на вторичном рынке в марте выглядел следующим образом: ЗЖМ (27,56% от общего числа заявок на покупку), СЖМ (21,78%), на третьем месте Центр (19,69%), на четвертом месте Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (8,4%).

На графике 14 представлена структура спроса в марте с разбивкой по числу комнат в квартирах.

График 14. Структура спроса в марте 2008 с разбивкой по числу комнат, %

График показывает, как распределился покупательский спрос на квартиры в марте.

Наибольшим спросом, как обычно, пользовались недорогие в абсолютном выражении однокомнатные квартиры и гостинки (44,44% заявок), двухкомнатные квартиры (36,96%) и трехкомнатные (16,91%).

Многокомнатные квартиры в марте желали приобрести 1,69% из числа обратившихся.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на Графике 15.

График 15. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в марте, с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в марте выступает Центр – 25,42%, на втором месте находится ЗЖМ и 19,49%, и на третьем СЖМ и 16,1% от общего объема предложений по найму (аренде) в Ростове-на-Дону.

Следующая гистограмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в марте 2008 по сравнению с февралем (график 16). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 16. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья за март, %

Как видно из графика, структура предложения по найму (аренде) жилья в марте 2008 по сравнению с февралем существенных изменений не претерпела.

График 17. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из графика 17 видно, что на первом месте по количеству предложений в марте находились двухкомнатные квартиры – 35% от общего количества заявок наймодателей, на втором – однокомнатные (32,73 %), на третьем трехкомнатные (16,82%), далее идут комнаты в коммунальных квартирах (11,36%) и квартиры гостиничного типа (4,09%).