Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья

На многоквартирном рынке жилой недвижимости г. Перми средняя цена предложения в конце февраля 2010г. была отмечена на уровне 40 118 руб./кв.м. За прошедший месяц она выросла на 0,49% (или в денежном эквиваленте на 198 руб./кв.м.). Напомним, что в январе 2010г. на рынке жилья также наблюдался рост показателя средней цены предложения. При этом, в прошлом месяце рост средней цены предложения был зафиксирован, как на вторичном рынке жилья, так и на рынке нового строительства г. Перми (впервые за последние полтора года). В феврале 2010г. средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась, а на первичном рынке вновь снизилась и оказалась на уровне декабря 2009г.

На вторичном рынке жилья средняя цена предложения в конце февраля 2010г. составила 43 329 руб./кв.м., что на 1,52% (или на 650 руб./кв.м.) выше показателя, отмеченного в январе 2010г. (тогда средняя цена предложения была зафиксирована на уровне 42 679 руб./кв.м.).

На рынке нового строительства средняя цена предложения в конце февраля 2010г. была отмечена на уровне 36 906 руб./кв.м. Данный показатель стал ниже за месяц на 0,69% (или на 255 руб./кв.м.). Напомним, что в конце января 2010г. средняя цена предложения на первичном рынке жилья была отмечена на уровне 37 161 руб./кв.м.

Разница между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках многоквартирного жилья за февраль 2010г., как и в прошлом месяце, увеличилась и составила 14,82% (в пользу вторичного рынка). Отметим, что в январе 2010г. она была зафиксирована на уровне 12,93%.

Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья в феврале 2010г. составило 2 769 единиц. За прошедший месяц рассматриваемый показатель стал больше на 17,6% или на 414 единиц. Напомним, что в конце января 2009г. количество предложений на вторичном рынке было отмечено на уровне 2 355 квартир. Следует отметить, что количество, предлагаемых на вторичном рынке жилья квартир, зафиксированное в феврале 2010г., в большей степени соответствует показателю, установленному в декабре 2009г. (на тот момент времени он составлял 2 808 предложений).

На первичном рынке жилья количество предлагаемых квартир в феврале 2010г. составило 1 269 единиц. Данный показатель вновь снизился. За февраль 2010г. он стал меньше на 6,6% или на 90 единиц. Напомним, что в январе 2010г. исследуемый показатель был отмечен на уровне 1 359 единиц.

В структуре предложения квартир в жилых домах на рынке нового строительства г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в феврале 2010г. составило 26,5% / 44,0% / 29,6%, соответственно. В данном случае, если доля предложений квартир в панельных домах за февраль месяц фактически не изменилась, то доля предложений в кирпичных новостройках снизилась по сравнению с январём 2010г. почти на 4%, а в домах, возводимых с использованием монолитного каркаса, наоборот, увеличилась более чем на 4%.

Изменение средних цен предложения за февраль 2010г.

Ситуация на вторичном рынке многоквартирного жилья:

В феврале 2010г. на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средние цены предложения выросли во всех административных районах города, за исключением Ленинского. В центральном районе г. Перми средняя цена предложения снизилась за месяц на «-»1,13% (или на 616 руб./кв.м.).

В Свердловском районе города средняя цена предложения в феврале 2010г. выросла на 0,66% (в денежном эквиваленте на 307 руб./кв.м.).

Близкие показатели роста средней цены предложения в феврале 2010г. были отмечены в Дзержинском и Орджоникидзевском районах: 1,07% и 1,10%, соответственно. Так, в денежном эквиваленте средняя цена предложения в Дзержинском районе выросла за прошедший период времени на 471 руб./кв.м., а в Орджоникидзевском на 359 руб./кв.м.

На 2,03% (или на 855 руб./кв.м.) в феврале 2010г. выросла средняя цена предложения в Мотовилихинском районе г. Перми.

Близкие по значению, максимальные показатели роста средней цены предложения были установлены в Кировском и Индустриальном районах. В Кировском районе г. Перми средняя цена предложения в феврале 2010г. стала выше на 2,53% (или на 881 руб./кв.м.). В Индустриальном районе рост исследуемого показателя составил 2,55% (в денежном эквиваленте 1 109 руб./кв.м.).

Для справки: в январе 2010г. на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средние цены предложения снизились в двух из семи административных районов: в Ленинском и Дзержинском районах – на «-»1,66% (или на 916 руб./кв.м.) и на «-»0,88% (или на 390 руб./кв.м.), соответственно. В пяти районах наблюдался рост исследуемого показателя. Минимальный рост на тот момент времени был установлен в Кировском районе – только на 0,09% (или на 33 руб./кв.м.), а максимальный рост в Орджоникидзевском – на 3,35% (или на 1 057 руб./кв.м.).

Рассмотрим февральские изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Если в январе 2010г., средние цены предложения увеличились на 1-но, 2-х и 3-комнатные квартиры, а на 4-комнатные квартиры данный показатель, наоборот, стал ниже, то в феврале 2010г. средние цены предложения стали выше на квартиры всех размеров без исключения.

Наибольший рост исследуемого показателя в феврале 2010г. был установлен на 3-комнатные квартиры – на 2,26% (в денежном эквиваленте на 927 руб./кв.м.). В январе 2010г. рост средней цены предложения на эти квартиры был, наоборот, минимальным (0,59% или 242 руб./кв.м.) по сравнению с 1-но и 2-комнатными квартирами.

В феврале 2010г. средняя цена предложения на 1-но и 2-комнатные квартиры стала выше на 1,23% и 1,06%, соответственно. В денежном эквиваленте 1-комнатные квартиры выросли в цене на 562 руб./кв.м., а 2-комнатные на 441 руб./кв.м.

Только на 0,03% (или на 13 руб./кв.м.) в феврале 2010г. выросла средняя цена предложения на 4-комнатные квартиры. Напомним, что в январе данный показатель стал ниже на «-»0,26% (или на 122 руб./кв.м.).

Анализируя февральские изменения средних цен предложения на квартиры в домах различного типа из представленных на вторичном рынке жилой недвижимости г. Перми, отметим, что они увеличились по всем типам жилой недвижимости.

При этом, максимальный рост средней цены предложения в феврале 2010г. был установлен на квартиры в «полногабаритных» домах – на 2,71% (или на 957 руб./кв.м.).

На 2,51% (или на 963 руб./кв.м.) в феврале 2010г. стала больше средняя цена предложения на квартиры в «хрущевках» и «брежневках» до 5-ти этажей. Следует отметить, что наибольший рост средней цены предложения на квартиры в жилых домах этого типа наблюдался в январе 2010г. Тогда данный показатель вырос на 2,45% (в денежном эквиваленте на 916 руб./кв.м.).

На квартиры в домах индивидуальной планировки средняя цена предложения выросла в феврале 2010г. на 2,22% (или на 1 196 руб./кв.м.). В январе 2010г. на квартиры в жилых домах этого типа был отмечен наименьший темп роста средней цены предложения – 0,16% (или 86 руб./кв.м.).

На 1,49% (в денежном эквиваленте на 603 руб./кв.м.) в феврале 2010г. увеличилась средняя цена предложения на квартиры в жилых домах «улучшенной» планировки.

Наименьший рост показателя средней цены предложения в феврале 2010г. был зафиксирован на квартиры в жилых домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках» и «ленпроекте» – 0,22% (или 89 руб./кв.м.).

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в феврале 2010г. были отмечены на 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых «полногабаритных» домах, расположенных в основном на территории отдалённых районов г. Перми. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Гальперина, 1, ул. Худанина 7, ул. Ласьвинская, 51 и ул. Саянская, 5 (Кир. район); ул. Сестрорецкая, 10 и ул. Белозерская, 7 (Ордж. район); ул. Машинистов, 36 (Дзерж. район).

Минимальный уровень цен предложения в феврале 2010г. составил 20 139 руб./кв.м., что на 539 руб./кв.м. больше по сравнению с аналогичным показателем, отмеченным в январе 2010г.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в феврале 2010г. были установлены на 3-х и 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города и в районах, прилегающих к центру. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Кирова, 232 (Дзерж. район); ул. Горького, 9 (Лен. район); ул. газеты «Звезда», 46 (Сверд. район) и бульвар Гагарина, 26 (Мот. район).

Максимальный уровень цен предложения в феврале 2010г. составил 106 494 руб./кв.м. По сравнению с предыдущим периодом исследования он не изменился.

В целом за февраль 2010г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми выросла по сравнению с январём 2010г. на 1,52% (в денежном эквиваленте на 650 руб./кв.м.).

На данный момент времени, исследуемый показатель в большей степени соответствует уровню средней цены предложения, отмеченной в летние месяцы 2009г.

График 1

График 2

Таблица 1

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 01.02.2010г. по 26.02.2010г.

Примечание: Удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

В феврале 2010г. максимальным спросом у потенциальных покупателей на вторичном рынке многоквартирного жилья, как и в предыдущие месяцы, пользовались квартиры меньшего размера. Удельный вес спроса на 1-комнатные квартиры составил 42,0% (на 4,8% меньше, чем в январе 2010г.) Доля спроса на 2-комнатные квартиры была отмечена на уровне 37,0% (снизилась за февраль 2010г. на 1,1%). Таким образом, суммарная доля спроса на 1-но и 2-комнатные квартиры составила в феврале 2010г. 79,0%. Она снизилась по сравнению с аналогичным январским показателем на 5,9%.

Общая доля спроса на квартиры большего размера в конце февраля 2010г. была зафиксирована на уровне 21,0%, где 19,8% – удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры и 1,2% – доля спроса на 4-комнатные квартиры. Добавим, что за февраль 2010г. доля спроса на 3-комнатные квартиры стала выше на 6,1%, а на 4-комнатные квартиры она снизилась на 0,2%.

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Ситуация на первичном рынке многоквартирного жилья:

В феврале 2010г. средние цены предложения на рынке нового строительства многоквартирной жилой недвижимости г. Перми снизились во всех административных районах, за исключением Орджоникидзевского. Так, в этом отдалённом районе города показатель средней цены предложения вырос в феврале 2010г. на 1,06% (в денежном эквиваленте на 316 руб./кв.м.). Отметим, что в январе 2010г. средняя цена предложения в Орджоникидзевском районе осталась неизменной по сравнению с декабрём 2009г.

Небольшое снижение средней цены предложения в феврале 2010г. было отмечено в Индустриальном районе – на «-»0,11% (или на 39 руб./кв.м.).

В Ленинском районе г. Перми средняя цена предложения снизилась в феврале 2010г. на «-»0,56% (или на 279 руб./кв.м.). На «-»0,87% (в денежном эквиваленте на 319 руб./кв.м.) стала ниже средняя цена предложения в Дзержинском районе.

В Мотовилихнском районе показатель средней цены предложения в феврале 2010г. снизился на «-»1,11% (или на 391 руб./кв.м.), в Свердловском районе – на «-»1,26% (или на 549 руб./кв.м.).

Наибольшее снижение средней цены предложения в феврале 2010г. было зафиксировано в Кировском районе. На этой территории города исследуемый показатель за прошедший месяц стал ниже на «-»4,36% (или на 1 356 руб./кв.м.).

Т.к. средняя цена предложения в Орджоникидзевском районе в феврале месяце выросла больше в сравнении с другими административными районами города, а в Кировском районе она имела максимальное снижение, то к концу исследуемого периода впервые было отмечено превышение средней цены предложения в Орджоникидзевском районе (30 128 руб./кв.м.) над аналогичным показателем в Кировском районе (29 779 руб./кв.м.).

Для справки: в январе 2010г. средние цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизились в четырёх из семи административных районов. На тот момент времени максимальное снижение исследуемого показателя было отмечено в Свердловском районе города – на «-»2,78% (или на 1 245 руб./кв.м.), а наибольший рост показателя средней цены предложения был зафиксирован в Ленинском районе – на 1,82% (или на 898 руб.кв.м.).

Обратим внимание на февральские изменения средних цен предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Если в январе 2010г. снижение средней цены предложения было зафиксировано только на 3-комнатные квартиры (на «-»0,47% или на 174 руб./кв.м.), то в феврале 2010г. средние цены предложения снизились на квартиры почти всех размеров. Исключение составили только 1-комнатные квартиры, где показатель средней цены предложения за прошедший период времени фактически не изменился (рост в феврале 2010г. составил 0,15% или 84 руб./кв.м.).

Снижение средней цены предложения на 2-комнатные квартиры в феврале 2010г. составило «-»0,39% (или 147 руб./кв.м.). На 4-комнатные квартиры средняя цена предложения стала ниже на «-»0,78% (в денежном эквиваленте на 292 руб./кв.м.).

Наибольшее снижение показателя средней цены предложения на рынке нового строительства было зафиксировано на 3-комнатные квартиры – «-»1,61% (или 593 руб./кв.м.).

Рассмотрим произошедшие в феврале 2010г. изменения средних цен предложения на квартиры в зависимости от класса жилого дома на первичном рынке жилья г. Перми. За прошедший период времени исследуемый показатель стал ниже на квартиры в домах всех классов, за исключением класса «бизнес+», где средняя цена предложения за февраль месяц не изменилась.

Также фактически неизменной осталась средняя цена предложения на квартиры в жилых новостройках класса «эконом+» – снижение показателя в феврале 2010г. составило «-»0,04% (или 15 руб./кв.м.).

Близкие по значению показатели снижения средней цены предложения в феврале 2010г. были зафиксированы на квартиры в жилых дома «эконом» и «бизнес-класса» – на «-»0,86% и «-»0,90%, соответственно. В денежном эквиваленте средняя цена предложения на квартиры в домах «эконом-класса» снизилась за месяц на 293 руб./кв.м., а в домах «бизнес-класса» на 450 руб./кв.м.

Напомним, что в январе 2010г. средние цены предложения снизились на квартиры в новостройках класса «эконом+» и «бизнес», а в домах класса «эконом» и «бизнес+», они, наоборот, увеличились. На тот момент времени наибольшее увеличение исследуемого показателя было установлено на квартиры в домах класса «бизнес+» (на 1,12% или на 589 руб./кв.м.), а максимальное снижение было отмечено на квартиры в домах «бизнес-класса» (на «-»1,35% или на 684 руб./кв.м.).

Минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в феврале 2010г. были установлены на квартиры всех размеров в жилых домах «улучшенной» планировки и индивидуальной планировки типа «Е» (жильё «эконом-класса»), которые застраиваются в отдалённых районах г. Перми, по адресам: ул. Адмирала Ушакова, 21, ул. Каляева, 18 и ул. Генерала Панфилова, 19 (Кир. район); ул. Янаульская, 36 (Ордж. район). Нижняя граница цен предложения в феврале 2010г. была отмечена на уровне 21 435 руб./кв.м. По сравнению с январём 2010г. она увеличилась на 2 387 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на рынке нового строительства были также установлены на квартиры всех размеров без исключения. Данные квартиры расположены в жилых домах индивидуальной планировки типа «С» и «D» (жильё «бизнес-класса» и класса «эконом+»), которые застраиваются в центральной части города и в районах, прилегающих к центру по адресам: ул. 25-го Октября, 17, ул. Николая Островского, 30 и ул. Кирова, 30 (Лен. район); ул. Чернышевского, 15а и Пушкина, 50 (Сверд. район). Максимальная граница цен предложения в феврале 2009г. была отмечена на уровне 64 122 руб./кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем она стала ниже на 7 954 руб./кв.м.

Из вышесказанного следует, что диапазон цен предложения на рынке нового строительства между минимальным и максимальным значениями сократился по сравнению с январём 2010г. более чем на 10 000 руб./кв.м.

В целом за февраль 2010г. средняя цена предложения на рынке нового строительства многоквартирного жилья г. Перми снизилась на «-»0,69% по сравнению с январём 2010г. (в денежном эквиваленте на 255 руб./кв.м.).

На данный момент времени, исследуемый показатель соответствует уровню средней цены предложения, отмеченной в декабре 2009г.

График 3

График 4

Таблица 2

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на первичном рынке многоквартирного жилья

г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 01.02.2010г. по 26.02.2010г.

Примечание: Удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Структура спроса:

Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

В феврале 2010г. на первичном рынке многоквартирного жилья в г. Перми наибольшим спросом среди потенциальных покупателей пользовались квартиры меньшего размера. По сравнению с январём 2010г. суммарная доля спроса на 1-но и 2-комнатные квартиры фактически не изменилась. Если в январе 2010г. показатель был зафиксирован на уровне 94,5%, то в феврале 2010г. он составил 93,3% (снижение составило 1,2%). При этом, доля спроса на 1-комнатные квартиры составила в феврале 2010г. 62,6% (снижение за месяц на 3,0%), а доля спроса на 2-комнатные квартиры – 30,7% (рост за месяц составил 1,8%).

Суммарный удельный вес спроса на квартиры большего размера в феврале 2010г. составил 6,7%, из них доля спроса на 3-комнатные квартиры была отмечена на уровне 5,9% (рост на 0,8%), а доля спроса на 4-комнатные квартиры – 0,8% (рост на 0,4%).

По анализу обращений на приобретение квартир в новостройках строительного холдинга «КД ГРУПП» соотношение спроса на квартиры в жилых домах «улучшенной» и индивидуальной планировок в феврале 2010г. составило 3,8% к 96,2%. Смещение в сторону большего спроса на индивидуальную планировку связано не с общей тенденцией на рынке, а со структурой предложения в КД ГРУПП (80% новостроек холдинга возводится по индивидуальным проектам, хотя и относятся они к «эконом-классу»).

Активность покупателей в целом по рынку новостроек отмечается в сегменте жилья «эконом-класса» на квартиры небольшого размера.

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья г. Перми в целом (включая вторичный и первичный рынок) за февраль 2010г.:

1. В феврале 2010г. на многоквартирном рынке жилья г. Перми снова был зафиксирован небольшой рост средней цены предложения. За прошедший период времени данный показатель увеличился на 0,49%. Необходимо отметить, что в этот раз средняя цена предложения выросла только на вторичном рынке жилья (на 1,52%), тогда как на первичном рынке она стала ниже (на «-»0,69%).

Разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья к концу февраля месяца достиг значения, равного 14,82% в пользу вторичного рынка. По сравнению с январём 2010г. он увеличился на 1,89%.

Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная год назад (в феврале 2009г.) составляла 11,08% также в пользу вторичного рынка.

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в январе 2010г. составила 43 329 руб./кв.м., на рынке нового строительства – 36 906 руб./кв.м.

Для сравнения: в феврале 2009г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 53 582 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 47 645 руб./кв.м.

За период с февраля 2009г. по февраль 2010г. показатель средней цены предложения на вторичном рынке жилья снизился на «-»19,1%, а на первичном рынке жилья – на «-»22,5%.

2. В феврале 2010г. на рынке нового строительства многоквартирного жилья г. Перми появились новые предложения от застройщиков:

1) жилой 10-ти этажный дом индивидуальной планировки, возводимый по технологии сборного каркаса, «эконом-класса», по адресу ул. Вагонная, 25 (Дзержинский район, микрорайон Акулова, застройщик ГК «KD GROUP»), с предложениями 1-но и 2-комнатных квартир по цене от 32 000 руб./кв.м. до 32 895 руб./кв.м.;

2) жилой 12-ти этажный дом индивидуальной планировки, возводимый по технологии сборного каркаса, «эконом-класса», по адресу ул. Хабаровская, 60 (Дзержинский район, микрорайон Акулова, застройщик ГК «KD GROUP»), с предложениями 1-но и 2-комнатных квартир по цене от 30 000 руб./кв.м. до 33 279 руб./кв.м.;

3) жилой 16-ти этажный дом индивидуальной планировки, возводимый по технологии сборного каркаса, «эконом-класса», по адресу ул. Холмогорская, 2е (Свердловский район, микрорайон Юбилейный-2, застройщик ГК «KD GROUP»), с предложениями 1-но и 2-комнатных квартир по цене от 34 985 руб./кв.м. до 35 000 руб./кв.м.

3. Рассматривая изменения средней цены предложения на квартиры, в зависимости от их размера, в целом на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) отметим, что средняя цена предложения, зафиксированная в феврале 2010г., по сравнению с прошлым месяцем увеличилась в пределах 0,75% на квартиры всех размеров, за исключением 4-комнатных (снижение на «-»0,33%).

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М. и методических рекомендаций по изучению регионального рынка недвижимости доцента Пермского государственного университета, кандидата экономических наук Епишиной Э.Д.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год) Февраль 2010г. (период с 01.02.2010г. по 26.02.2010г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения: Февраль 2010г. (на 26.02.2010г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Епишина Ю.Г., сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости (г. Пермь)