Результаты мониторинга рынка жилья Ижевска в июле 2007 г.

В июле исполнилось полгода с того периода, когда на ижевском рынке вторичного жилья в последний раз наблюдались положительные приросты средних цен предложения. С тех пор цены предложения ежемесячно сокращались, в среднем, на 1,8-2,3%, а в некоторых сегментах вторичного рынка в отдельные периоды снижение составляло до 3%. Вместе с тем за истекшие шесть месяцев стало очевидно, что стагнация на рынке носит временный характер и сокрушительного обвала цен предложения жилья ожидать не приходится. Результаты мониторинга свидетельствуют о том, что снижение цен хотя и продолжается, однако темпы его постепенно сокращаются.

В июле средняя удельная цена предложения жилья на вторичном рынке Ижевска составила 47,3 тыс. рублей, что почти на 3% ниже аналогичного показателя предыдущего месяца. По такой цене квартиры в Ижевске предлагались к продаже в начале декабря минувшего года. С февраля, когда месячные приросты в последний раз имели положительное значение, цены предложения жилья в Ижевске сократились, в среднем, на 8,7%.

Вместе с тем анализ динамики изменения средних цен предложения вторичного жилья по неделям позволяет сделать вывод о том, что на рынке наметилась тенденция к сокращению темпов падения цен: линия тренда, в предыдущие месяцы отчетливо иллюстрировавшая стабильное сокращение цен предложения, в среднем, на 0,5% в неделю, в июле обозначила стремление к нулевой отметке.

В рассматриваемом периоде средняя цена предложения 1-комнатных квартир в Ижевске составила 49,4 тыс. рублей за 1 кв.м.; 2-хкомнатных – 46,0 тыс. рублей; 3-комнатных – 47,9 тыс. рублей; квартир, состоящих из 4-х комнат и более – 46,3 тыс. рублей за 1 кв.м. Цены предложения 1-комнатных квартир, по сравнению с июнем, сократились более чем на 3,5%. Наименее существенным стало снижение цен предложения 3-хкомнатных квартир – на 2,4%.

В целом по состоянию на июль на вторичном рынке Ижевска цены предложения жилья находятся в диапазоне от 22,9 до 72,2 тыс. рублей за 1 кв.м. По наименее высоким удельным ценам предлагаются к продаже квартиры в ветхих деревянных домах; по наиболее высоким – комнаты гостиничного типа. Один квадратный метр жилья этого типа в истекшем периоде предлагался к продаже по средней цене 56 тыс. рублей. Следует отметить, что и снижение цен в этом сегменте является наиболее существенным: с начала года средние удельные цены предложения комнат гостиничного типа сократились на 13,7%, тогда как для домов современной постройки, цены предложения квартир в которых являются наиболее стабильными, этот показатель составил лишь 2,6%.

Следующую после КГТ ценовую категорию жилья образуют квартиры в таких домах, как кирпичные и панельные дома улучшенной планировки (83 и 85 серии), нетиповые дома современной постройки, а также панельные дома 467 серии. В июле квартиры в домах этих типов предлагались к продаже по средней цене 49 тыс. рублей за 1 кв.м.

Средняя цена предложения квартир в кирпичных домах 3-5 этажей («хрущевки», дома «сталинской» постройки), а также «малосемеек» в июле составила 46,8 и 46,1 тыс. рублей за 1 кв.м. соответственно. По несколько меньшей удельной цене в истекшем периоде предлагались к продаже квартиры в панельных домах 335 серии: в июле цена предложения 1 кв.м. жилья этого типа составила 44,2 тыс. рублей за 1 кв.м.

Наконец, наименее высокие цены предложения традиционно были зафиксированы на квартиры в кирпичных малоэтажных домах (1-2 этажа), а также домах в деревянном исполнении: в июле они составили 36,2 и 27,3 тыс. рублей за 1 кв.м. соответственно.

Распределение цен предложения жилья в зависимости от его местоположения в июле не претерпело каких-либо изменений. Традиционно наиболее высокие удельные цены предложения квартир наблюдаются в Октябрьском районе: средняя цена 1 кв.м. в истекшем периоде здесь составила 49,8 тыс. рублей. Квартиры в Первомайском районе предлагались по средней цене 48,8 тыс. рублей, в Индустриальном – по 47,5 тыс. рублей за 1 кв.м. Наименее высокие цены предложения квартир были зафиксированы в Ленинском и Устиновском районах, где в июле этот показатель составил, соответственно, 46,2 и 43,4 тыс. рублей за 1 кв.м.

Ситуация на первичном рынке жилья Ижевска по-прежнему остается достаточно стабильной: в июле, как и в предыдущие с начала периода стагнации месяцы, колебания цен здесь были незначительными и связаны, в основном, с выставлением на продажу квартир в новых объектах либо изменением стадий строительства отдельных домов. В истекшем периоде квартиры в новостройках предлагались к продаже по средней цене 42,3 тыс. рублей за 1 кв.м. С начала года этот показатель увеличился, в среднем, на 3,3%.

Наиболее дорогие объекты первичного рынка расположены в Октябрьском районе: в июле средняя цена предложения 1 кв.м. жилья здесь составила 48,6 тыс. рублей. В Первомайском и Индустриальном районах квартиры в новостройках в рассматриваемом периоде предлагались к продаже по средней цене 41,1 и 39,7 тыс. рублей за 1 кв.м. Наконец, наименее высокими были цены предложения первичного жилья в Устиновском и Ленинском районах, где в июле средняя удельная цена 1 кв.м. жилья составила 36,9 и 38,1 тыс. рублей соответственно.

Стадия строительства дома также оказывает влияние на цену предложения квартир на первичном рынке. По наиболее высоким ценам традиционно предлагаются квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию: в июле средняя цена 1 кв.м. первичного жилья этого типа составила 49,9 тыс. рублей. Удельные цены предложения квартир в домах, находящихся на IV-й (внутренние работы) и III-й (активное возведение стен выше 2-го этажа) стадиях, в рассматриваемом периоде составили 42,4 и 41,8 тыс. рублей соответственно. Квартиры в домах II-й стадии строительства (строительство цоколя, возведение стен до 2-го этажа) в июле предлагались к продаже по средней удельной цене 36,2 тыс. рублей. Показательно, что средние цены предложения квартир в домах, находящихся на начальных стадиях строительства (подготовки ИРД и начала освоения площадки) имеют несколько другой порядок. Так, квартиры в домах, строительство которых находится на I-й стадии, в июле предлагались к продаже по средней цене 48,7 тыс. рублей за 1 кв.м.; на 0-й – по цене 38,2 тыс. рублей за 1 кв.м. С одной стороны, это обусловлено сравнительно высокой удельной ценой предложения ряда объектов, находящихся на данных стадиях строительства; с другой – удорожанием стоимости строительства, вынуждающим застройщиков начинать продажи квартир по более высоким ценам.

В целом результаты мониторинга рынка жилья Ижевска в июле вновь свидетельствуют о том, что коррекция цен на вторичное жилье практически не повлияла на рынок новостроек: в настоящее время снижение цен если и происходит, то лишь на те объекты, которые реализуют дольщики или перекупщики. Застройщики не торопятся снижать цены, ограничиваясь осуществлением различных стимулирующих акций для покупателей. Однако в большей степени необходимость проведения такого рода мероприятий обусловлена сезонным фактором и закономерным летним снижением покупательской активности.

Таким образом, тенденции, сформировавшиеся на рынке недвижимости Ижевска, дают основания предполагать, что на вторичном рынке снижение цен существующими темпами продлится до осени, после чего начнется этап постепенного восстановления рынка. На первичном же рынке цены предложения будут сохраняться на существующем уровне и перейдут в стадию дальнейшего роста вслед за удорожанием вторичного жилья – ориентировочно в последнем квартале 2007 – начале 2008 г.

Александра Черемных, САРН

Концептуальное управление УК «АССО-Строй», г.Ижевск

Мониторинг рынка жилой недвижимости Ижевска осуществляется Концептуальным управлением УК «АССО-Строй» ежемесячно на основании данных специализированных изданий, посвященных рынку недвижимости, в соответствии с методологией Главного аналитика РГР Г.М.Стерника.

По вопросам приобретения полной версии отчета просьба обращаться в Концептуальное управление УК «АССО-Строй» по тел. (3412) 435022, 439326, e-mail: ost@asso-stroy.ru.