Стерник Г.М., зам. генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
Gm_sternik@sterno.ru

ПРОГНОЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
до 2005 года

1. МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА ЭКОНОМИКУ РОССИИ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

За последние 3-4 года укрепились связи экономики России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все сегменты отечественной экономики, в том числе и рынок недвижимости. Это влияние проявляется через различные механизмы и факторы, из которых в 2002-2003 гг. наиболее ярко проявились два: ситуация вокруг Ирака и ситуация с новой евровалютой.

Мировые цены на нефть и рынок недвижимости

Известно, что темпы роста ВВП в России напрямую зависят от мировых цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились с 5-5,5 до 2,5% годовых. После марта 2002 года цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк - прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития - прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии 2002 года цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Приток капитала на рынок недвижимости Москвы из нефтегазодобывающей отрасли мог послужить фундаментальной причиной роста цен на жилье во втором полугодии 2002 года (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на столичном рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили среднемесячные темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году со среднемесячными темпами роста цен мировых цен на нефть.

График, построенный с учетом лага во времени, связанного с задержкой возврата нефтедоходов в Россию и равного двум месяцам, иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что снижение цен на нефть в первом полугодии способствовало стабилизации цен на жилье в Москве, начавшийся с июня приток дополнительных доходов от роста цен на нефть не дал обвалиться ценам на жилье (чего ожидали многие специалисты), а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

Ниже приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002-2003 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал в среднем 1% и при 26-27 $/баррель - 2% в месяц. Виден большой разброс точек вокруг линии регрессии, что говорит о наличии влияния и других факторов на темпы роста цен. Тем не менее, вклад данного ("нефтяного") фактора достаточно велик.

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье - расчет автора по данным компаний РМЛС, "Миэль-Недвижимость" и "Контакт"-Недвижимость.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что она является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. Наконец, эти средства притекают в виде инвестиций на рынок недвижимости (а в условиях слабого фондового рынка это практически единственное надежное прибежище инвестиций), образуя дополнительные доходы строителям, риэлторам. Вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Важно отметить, что полученная закономерность относится только к Москве. В регионах России к концу 2002 года стабилизация цен на жилье в долларовом выражении наступила практически повсеместно. Даже в Петербурге, где рост цен на жилье не прекращался в последние два года, корреляции с темпами роста цен на нефть не отмечено. Рост цен в Петербурге, очевидно, определяется другими факторами (приближающееся 300-летие города сопровождается повышенным вниманием президента и способствует притоку инвестиций из различных источников), а допдоходы от нефти вливаются преимущественно в недвижимость Московского региона.

Примечание: расчеты выполнены О.Бойко и М.Караковским, АН "Итака", С.-Петербург.

Таким образом, при расчете прогноза изменения цен на рынке недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит фактор уровня мировых цен на нефть в темпы роста цен на недвижимость.

Соотношение курса евро/доллар и рынок недвижимости

В условиях двухвалютности российской экономики, полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002 году вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне начал расти, в июле догнал доллар США, а в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах (и цены на нефть также номинируются в долларах), при его высоком (особенно в Москве) уровне "рыночности" поведения, немедленно начало "бегство от доллара". Но не в евро (поскольку его практически нет в российских банках), а в недвижимость. Это привело к повышению натурального оборота рынка (числа сделок купли-продажи квартир) и долларового оборота (с учетом в том числе повышения номинальных долларовых цен на жилье).

Таким образом, при прогнозировании тенденций рынка недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит изменение ситуации на мировых валютных рынках в уровень цен и активности на рынке недвижимости России.

Прогноз динамики мировых цен на нефть и вклада этого фактора в рост цен на недвижимость

Осенью 2002 года при подготовке прогноза развития рынка жилья на 2002 год мы принимали в качестве базового тот сценарий ситуации с нефтью (точнее, два сценария - оптимистический и пессимистический), который был принят правительством при расчете бюджета РФ на 2003 год. Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз вклада "нефтяного" фактора в среднемесячный прирост цен на жилье в Москве в 1,2% и годового - 14-15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) - 0,8% и 10-11% соответственно.

Однако, к февралю стало ясно, что политическая и экономическая ситуация в мире может расширить границы диапазона нефтяных цен вдвое или вчетверо, и кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе. Поэтому вероятность реализации "бюджетного" сценария (№ 1) в конце февраля мы оценивали равной не более 60% .

Были рассмотрены еще несколько возможных сценариев развития мировой политической и экономической ситуации.

Сценарий № 2. Вялотекущая подготовка к войне с Ираком продолжается еще месяцы. В этом случае, как уже и происходит в январе-феврале, нефтяной рынок реагирует ростом цен до 30-35 $/баррель, темпы роста цен на жилье в Москве увеличиваются до 3% в месяц. Но такой "подарок судьбы" для России продлится недолго, да и вероятность его продолжения сверх одной-двух недель марта невелика.

Сценарий № 3. В случае успешной короткой (две-три недели) войны США с Ираком цены на нефть после резкого взлета снизятся до 18-20 $/баррель и менее, и этот уровень сохранится надолго. Тогда темпы роста цен на жилье в Москве будут на нижнем уровне сценария № 1. Вероятность данного развития событий мы оценили в 20%.

Сценарий № 4. Если война затянется на несколько месяцев, цены могут вырасти до 35-50 $/баррель и более. Для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, это означает искусственный ажиотаж с трудно предсказуемыми неблагоприятными последствиями в будущем. Вероятность данного сценария мы оценили в 10-15%.

Сценарий № 5. При катастрофическом развитии событий (распространение конфликта на другие страны, бактериологическая атака Ирака и т.п.) экономика США и курс доллара может рухнуть, цены на нефть опустятся ниже 10 $/баррель. Для нашей экономики и рынка недвижимости в том числе последствиями будет спад и даже кризис. Вероятность сценария - 5-10%.

Таким образом, в конце февраля средневзвешенный по всем сценариям прогноз прироста цен на рынке жилья Москвы на 2003 год от "нефтяного" фактора был близок к "бюджетному" и составлял 10-12%. Однако, доверительный интервал прогноза был слишком велик (+/-22%), что не позволило рекомендовать этот прогноз как руководство к действию.

Прошло два месяца. Сегодня, в конце апреля, ситуация кардинально изменилась. Стало ясно, что до 17-19 марта (начала войны в Ираке) события развивались по сценарию №2, цены на нефть держались на уровне 29-32 $/баррель, и можно ожидать продолжения притока в страну нефтедолларовой ренты и сохранения темпов роста цен на жилье в Москве еще по крайней мере до конца мая. В сумме это соответствует вкладу в годовой рост цен в 12-15%.

Далее реализовался сценарий №3 (быстрая победа США), и цены на нефть снизились до 18-20 $/баррель. Можно ожидать, что они закрепятся примерно на этом уровне до конца года, и тогда годовой вклад "нефтяного" фактора за оставшиеся 7 месяцев составит 6-8%, или в сумме 20-24% за год.

Сегодня, в середине апреля, существует вероятность развития событий по сценариям №4 и №5, однако, с учетом упорно муссируемой в СМИ информации о тайном соглашении США с Саддамом (жизнь в обмен на имитацию сопротивления) ее можно считать близкой к нулю.

На перспективу за пределы 2002 года не исключены новые мировые потрясения, если США продолжат "распиливать" страны "оси зла" (Сирия, КНДР, Иран, далее везде). Но мы также припишем им низкую вероятность и примем гипотезу о том, что мировые цены на нефть во второй половине 2003 года и в последующие два года будут определяться естественными экономическими причинами и колебаться вокруг 18-20 $/баррель, и США не используют иракскую нефть для обрушения нефтяного рынка (с учетом мер противодействия ОПЕК, России и др. стран). Это означает при прочих равных условиях небольшой повышательный вклад в темпы изменения цен на рынке недвижимости.

Таким образом, прогноз вклада "нефтяного" фактора в рост цен на жилье в Москве сегодня может быть определен в достаточно узком доверительном интервале. На 2003 год он составляет 20-24%, на 2004 и 2005 гг. - 9-11%.

Прогноз соотношения курсов мировых валют и его влияния на рынок недвижимости

Успешное окончание войны в Ираке, последующее за ним снижение мировых цен на нефть будут способствовать предотвращению спада в американской экономике, укреплению доллара на мировых валютных рынках. По мнению большинства известных экономистов, к концу года курс доллара к евро сохранится на уровне 1,08-1,10, а некоторые считают, что они даже сравняются, и в последующем будут колебаться вокруг паритета. Поскольку в России Центробанк держит курс евро к рублю на уровне корзины основных мировых валют, то можно считать, что во второй половине с.г. "бегство от доллара" прекратится, и в последующие два года этот фактор не окажет заметного воздействия на рынок недвижимости. Однако, ситуация с валютными курсами в России имеет свои специфические особенности, и мы еще вернемся к этому вопросу в следующем разделе.

Таким образом, прогноз вклада фактора мировой политической и экономической ситуации в рост цен на жилье в Москве на 2003 год мы оцениваем в 20-25%, на 2004 и 2005 гг. - 10-12%.

2. ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ В СТРАНЕ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Избирательная кампания в России и ее вклад в рост цен на недвижимость

Основной характеристикой политической ситуации в России в последние годы является стабильность. Однако, начало очередного цикла парламентских и президентских выборов способно ее нарушить. С точки зрения тенденций рынка недвижимости сегодня вряд ли возможно повторение событий первой половины 1996 года, когда реальный шанс победы коммунистов привел к резкому снижению объема сделок, особенно в секторе дорогого жилья. С другой стороны, опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму осенью 2003 года уже собрано от $0,5 до $1 млрд. Не меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть - на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%. Это означает увеличение активности рынка и положительный вклад в динамику цен (в объеме 5-7% в 2003 и 2004 гг.).

Таким образом, вклад политической ситуации, связанной с избирательной компанией, в динамику цен на рынке недвижимости Москвы может составить в 2003-2004 гг. 5-7% в год.

Экономический рост в России в 2000-2005 гг. и его вклад в рост цен на недвижимость

Политическая стабильность, достигнутая в России после 1999 года, способствовала началу роста экономики, и в том числе - выходу рынка недвижимости из спада после кризиса августа 1998 года.

ОСНОВНЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

За послекризисные годы прирост ВВП составил 22%, прирост реальных доходов населения - 28%. Цены на жилье в Москве, которые снижались до середины 2000 года, достигли докризисного уровня к середине 2002 года, а к концу года – превзошли его. Рост цен за три года (от нижней точки после кризиса до середины 2002 года) составил 35%. Оборот рынка натуральный (количество сделок купли-продажи) также был минимальным в 2000 году, рост его шел меньшими темпами (за три года – 7%), и уровень 1998 года еще не достигнут (но при этом объем продаж на первичном рынке существенно вырос, и суммарный объем продаж превосходит докризисный уровень). В то же время индекс долларового оборота превзошел докризисный. По нашей оценке, величина денежного оборота вторичного рынка жилья Москвы составила в 2000 году около $1,5 млрд, в 2001 г. – $2,0 млрд и в 2002 г. – $2,3 млрд.

В целом после августа 1998 года темпы роста цен и оборотов рынка недвижимости России синхронизировались с темпами общеэкономического роста (мы здесь выводим за скобки локальную флуктуацию синхронного роста экономики и цен на жилье в столице в конце прошлого – начале нынешнего года, связанную с ситуацией вокруг цен на нефть).

Таким образом, для прогнозирования развития рынка недвижимости необходимо рассмотреть общеэкономический прогноз на ближайшие годы и вклад темпов экономического роста России в темпы роста цен и оборотов рынка недвижимости.

Прогноз темпов роста экономики России и его влияния на рынок недвижимости

В январе 2003 года Госкомстат зафиксировал неожиданное ускорение роста реальных (очищенных от инфляции) зарплат и доходов населения (в сравнении с январем 2002 года – на 17 и на 16,4% соответственно, в то время как за предыдущие 12 месяцев – на 8,5-8,8%). Это нетипичное для января явление не привело (как и в прошлом году) к росту товарооборота: население потратило свои «лишние» деньги на приобретение недвижимости, покупку валюты. Из этого следует, что выросли в первую очередь доходы наиболее состоятельной части населения, и этот рост базируется на благоприятной мировой конъюнктуре цен на нефть. В ближайшее время доходы неизбежно упадут, если не появятся предпосылки для роста экономики в несырьевых отраслях, в которых занято подавляющее большинство населения.

В таблице приведены результаты ежеквартального общенационального репрезентативного опроса директоров предприятий (промышленных сельскохозяйственных, руководителей коммерческих банков).

Источник: социологическая служба Российский экономический барометр (РЭБ)

Как следует из данных, приведенных в таблице, последовавший после 1999 года приток оптимизма директоров предприятий относительно перспектив российской экономики к 2—2 году иссяк: сузился круг тех, кто считает, что экономический подъем уже начался (с 10 до 6%), и в среднем начало подъема респонденты ожидают к 2010 году.

Этот результат определяется объективными причинами. Минэкономразвития РФ, представляя свой проект новой среднесрочной программы социально-экономического развития России на 2003-2005 гг., отмечает, что неблагополучие в экономике России нарастает, темпы реформирования недопустимо замедлились, дальнейший рост за счет притока нефтедолларов невозможен. За последние 4 года экономический рост в стране составил 25%, рост промышленного производства – 34%, однако темпы его от года к году снижаются. В принципе правительство ожидало, что начатые структурные перемены (самая важная из них – налоговая реформа) вызовут замедление темпов роста. Но негативные тенденции состоят в том, что большая часть потребительского спроса покрывается за счет импорта. И главное объяснение этому – не реальное укрепление рубля, не рост тарифов естественных монополий, а низкая конкурентоспособность наших товаров и их узкий ассортиментный ряд, а также высокая зависимость нашей экономики от сырьевых секторов. В 1998-2000 году мы вроде бы уже сделали шаг от сырьевых секторов в сторону перерабатывающих, сейчас – вернулись назад. На долю ТЭК приходится 30% объема промышленного производства России, больше 50% доходов федерального бюджета, 45% валютных поступлений. В то же время на долю машинотехнической продукции приходится около 10% экспорта. Сектор рыночных услуг растет все медленнее. За 4 года он вырос только на 23%. При такой структуре экономики мы не сможем добиться роста более высокого, чем 2-3% в год. А выйти в обозримом будущем на приемлемый уровень жизни можно только при темпах роста 5% и более. Единственный путь к этому – дальнейшие структурные реформы в экономике.

МВФ в апреле пересмотрел свой ранее (в сентябре прошлого года) сделанный прогноз роста ВВП России в 2003 году с 4,9% до 3,7%, ссылаясь на замедление темпов роста в 4 квартале. В то же время в 1 квартале с.г. рост ВВП составил в годовом выражении 6%, промышленного производства – 5%, инвестиций в основной капитал – 8,8%. Тем не менее во втором полугодии аналитики ожидают снижения темпов роста до ориентировок правительства.

Таким образом, правительственный прогноз социально-экономического развития России, оценки и предсказания ведущих экономистов позволяют говорить о сохранении небольших темпов общеэкономического роста (4-5% в год) и темпов роста реальных доходов населения (8,0-8,5%). Для рынка недвижимости это означает стабильную макроэкономическую ситуацию с сохранением тенденции к повышению платежеспособного спроса, объема продаж и (в меньшей степени) цен на жилье. По нашей оценке, вклад общеэкономического роста в годовые темпы роста цен на жилье в Москве составит в ближайшие годы 4-5%, в темпы роста оборотов рынка – 5-10%.

Вместе с тем, в 2002 году в российской экономике возникла нестандартная ситуация, связанная с нарушением баланса между темпами инфляции и темпами укрепления рубля, вызванного большим притоком нефтедолларов.

Высокие мировые цены на нефть принудили Центробанк РФ существенно изменить свою курсовую политику. Банк формировал ее из расчета, что средняя цена барреля сорта Urals составит $21,5. В первые три месяца с.г. она равнялась в среднем $26-27, в результате ЦБ для удержания курса доллара на валютных торгах пришлось скупить не $15 млрд, как планировалось, а $7 млрд. Соответствующий «впрыск» рублей в экономику, по мнению властей, явился основной причиной разогрева темпов инфляции, которая составила за три месяца 5,0% из 10-12%, «отпущенных» ей на год. Перед ЦБ президентом была поставлена как приоритетная несвойственная ему в целом задача ограничения инфляции, которая может решаться в настоящее время только переходом к политике укрепления рубля (номинального, а не только реального, как в последние 3-4 года). Темпы и пределы укрепления рубля (в целом неблагоприятного для развития нашей экономики, особенно для производств с высокой добавленной стоимостью), как заявил глава ЦБ С. Игнатьев, являются лишь ограничениями при решении задачи подавления инфляции. В целом аналитики финансового рынка ожидают, что к концу года курс доллара и евро составят 31,4-31,6 рубля.

Что это означает для рынка недвижимости? С точки зрения потенциальных клиентов рынка это будет означать потерю интереса к хранению сбережений в валюте, а следовательно – повышение их активности на рынке недвижимости. По нашей оценке, этот фактор может дополнительно повысить спрос на рынке.

Таким образом, правительственный прогноз социально-экономического развития России, оценки и предсказания ведущих экономистов позволяют говорить о сохранении небольших темпов общеэкономического роста (4-5% в год) и темпов роста реальных доходов населения (8,0-8,5%) при укреплении реального курса рубля на 6-7%. Для рынка недвижимости это означает стабильную макроэкономическую ситуацию с сохранением тенденции к повышению платежеспособного спроса, объема продаж и (в меньшей степени) цен на жилье. По нашей оценке, вклад общеэкономического роста в годовые темпы роста цен на жилье в Москве составит в ближайшие годы 4-6%, в темпы роста оборотов рынка – 5-10%. С учетом особенностей влияния предвыборной компании эти показатели необходимо удвоить.

3. ПРОГНОЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Внутренние факторы рынка жилья, определившие тенденции 2002 года

Помимо основных внешних факторов, определивших тенденции на рынке жилья Москвы в 2002 году, необходимо рассмотреть и внутренние факторы рынка недвижимости – динамику объема предложения, динамику цен на вторичном и первичном рынке и др.

По мнению многих аналитиков, осенний рост цен в Москве вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен.

Понятно, что объем предложения жилья на рынке зависит от двух факторов: от готовности продавцов выставлять объекты на продажу в данных условиях рынка (т.е. от темпов поступления объектов на рынок) и от объема продаж (т.е. от темпов «вымывания» предложения).

Можно предположить, что достаточно резкий переход от высоких темпов роста цен на рынке в 2001 году к их снижению вплоть до стабилизации в первом полугодии 2002 года снизил активность продавцов, и поступление объектов на рынок уменьшилось.

Одновременно увеличились месячные объемы продажи квартир в Москве.

Таким образом, повышение ежемесячного объема продаж в течение года вместе с сокращением объема выставляемых на рынок квартир могло привести к сокращению объема предложения жилья на рынке и соответствующего повышения цен.

С сентября 2002 года, на фоне продолжающегося повышения цен, объем предложения начал расти, а в 1 квартале 2003 года темпы его роста увеличились. Это свидетельствует о том, что на вторичном рынке, несмотря на высокий спрос, соотношение спроса и предложения начало уменьшаться.

Такое развитие ситуации, особенно в случае ожидаемого (в силу внешних факторов) снижения спроса, может привести во втором полугодии к отрицательному вкладу в динамику цен, величину которого мы оцениваем в 5-10%.

Продолжается увеличение объемов ввода жилья. По итогам прошлых двух лет и заявлениям руководства стройкомплекса о планах на нынешний, темпы роста объемов строительства за последние три года достигли 13-15% в год и будут сохраняться. В случае прекращения роста спроса это может привести к «затовариванию» первичного рынка (которого специалисты ожидали еще год назад), снижению ликвидности объектов и цен.

* оценки
Источники: Мосгоркомстат - отдел сводно-информационных материалов, отдел статистики строительства и инвестиций; Госкомстат - «Регионы России – 1999», «Социально-экономическое положение регионов России, январь-декабрь 1999 г.», «Социально-экономическое положение регионов России, январь-декабрь 2000 г.».

По нашей оценке, отрицательный вклад этого фактора может составить в 2003 году 0-5%, а в последующие годы – 10-15%.

Прогноз для Москвы на 2003-2005 годы

Рассматривая тенденции рынка жилья Москвы на 2003-2005 годы, мы исходим из следующих предпосылок:
- действие связанного с войной в Ираке «нефтяного» фактора будет исчерпано к концу текущего года;
- мировая экономика, курс доллара будут ослабленными;
- экономика России и ее финансы выйдут из критического 2003 года без существенных потерь;
- в связи с тем, что структурные реформы уже заторможены и фактически отложены на два-три года, основной характеристикой экономической ситуации все серьезные экономисты называют застой, стагнацию;
- в связи с замедлением темпов экономического роста и роста доходов населения, на рынке недвижимости произойдет снижение платежеспособного спроса;
- в этих условиях проявится «затоваривание» первичного рынка с последующим снижением цен. Но это снижение, скорее всего, будет носить локальный характер, т.е. распространяться не на все типы жилья и не на все территории. В частности, сохранится спрос на высококачественное жилье в наиболее привлекательных районах Москвы.

Принимая выше приведенные допущения и сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы ожидаем в 2003 году годового роста цен на рынке жилья Москвы около 20%, а в 2004-2005 году - стабилизацию спроса и цен с возможным их снижением на отдельных сегментах рынка.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Особенности ситуации и прогноз для ЦАО Москвы

В истекшем году средний уровень цен на жилье в ЦАО Москвы продолжал расти, даже в период кратковременной стабилизации средних по городу цен летом. В начале этого года отмечается приостановка этого роста. Аналогичная картина наблюдается по средним ценам в отдельных категориях новостроек (высотные монолитно-каркасные дома с кирпичными стенами, остальные монолитно-каркасные дома всех классов качества и панельные дома), а также в «сталинских» домах на вторичном рынке (остальные типы домов вторичного рынка в ЦАО мы не показываем).

Спрос на первичном рынке домов высокой комфортности в ЦАО Москвы, по оценке специалистов Пенни Лэйн, превышал предложение в среднем на 30%. Доля элитных домов (класса А) на рынке составляет 75%, бизнес-класса (класса Б) - 25%. Дефицит жилья в секторе домов класса А составил более 30%, и это, не смотря на ввод в эксплуатацию новых домов (Молочный пер. 3, Бутиковский пер. 9, Обыденский пер. 12, 1-й Зачатьевский пер. 19/21, дом «Патриарх»). Цена квадратного метра в самом престижном районе Москвы, на Остоженке, достигла $10 000.

Первичный рынок квартир класса В, как и класса А, отличался высоким спросом. Большинство старинных особняков не подлежат сносу, поэтому девелоперы вкладывают деньги в их реконструкцию. Но после реконструкции особняки все равно не достигают качества новых элитных домов. Поэтому их относят к классу В. В 2002 году спрос был удовлетворен на 75%.

Рынок элитного жилья становится все более вторичным. Соотношение первичного и вторичного рынка по оценке Пенни Лэйн составило 80% к 20%. Тогда как еще год назад доля вторичного рынка составляла 5%. Уровень цен на вторичном рынке в жилых комплексах класса А в престижных районах Москвы поднялся до $12 000 за квадратный метр. Причина высоких цен кроется в высоком качестве ремонта, развитой инфраструктуре и уникальности местоположения. Цена квадратного метра в квартирах и таунхаусах бизнес-класса достигает $6 тыс. Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются районы Остоженки, Патриарших прудов и Арбата, за ними следуют Чистые пруды и Китай-город, где цена за квадратный метр достигает $6 тыс. в жилье класса А и $5 тыс. – класса В. По итогам года лидерами продаж стали квартиры площадью до 200 кв. м и ценой до $3 тыс. за квадратный метр.

Строительство элитного жилья в 2003 году переместилось с Остоженки и Арбата в район Патриарших и Чистых прудов, Китай-города, Замоскворечья. Благоприятная экологическая обстановка, удаленность от оживленных трасс, исторический центр города и наличие свободных строительных площадок делают эти районы наиболее привлекательными для застройки, что уже повлияло на рост цен. Сегодня цена за квадратный метр в этих районах достигла $4 тыс.

Таким образом, в ближайшие два-три года средний уровень цен на жилье в ЦАО Москвы будет стабильным. В то же время предложение жилья бизнес-класса и особенно элитного не сможет насытить рынок, поэтому мы прогнозируем дальнейшее увеличение цен (с темпом 5-15% в год).

Стерник Г.М., 14.05.03.