• работы коллег

Казимир Л.М.

ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА ГОРОДСКОЙ И ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
В АНАЛИТИЧЕСКОМ КОНСАЛТИНГОВОМ ЦЕНТРЕ «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ»

историческая справка:
Московская область образована 14 января 1929. Сегодня ее территория составляет 46 тыс. кв. км, на которой проживает 6,6 млн. человек. В области 39 районов, 80 городов, 109 поселков городского типа, 6235 сельских населенных пунктов.

Жилищный фонд Московской области составляет 155 млн. кв. м, в том числе: - муниципальный - 105 млн. кв. м; - государственный - 7 млн. кв. м; - частный - 39 млн. кв. м; - ведомственный - 4 млн. кв. м.

К 2010 году запланировано увеличение жилого фонда до 179 млн. кв. м.

Современный облик Подмосковья определяют индустриальные города, производящие конкурентоспособную промышленную продукцию, сельскохозяйственные районы, обеспечивающие продуктами питания жителей Московского региона, города науки, осуществляющие научные исследования и прикладные разработки мирового уровня.

В городах проживает 80% населения области. Главные промышленные центры - города Люберцы, Красногорск, Мытищи, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Воскресенск, Егорьевск, Коломна, Подольск, Клин, Серпухов, Ногинск, Сергиев Посад, Дмитров.

Исторически деление территории Московской области сложилось по радиально-кольцевому признаку и связано с особенностями заселения региона.

По территории Московской области в различных направлениях проходят 25 автомобильных шоссе (из них 15 трасс федерального значения).

Применение аналогичной дифференциация для рынка недвижимости логично и оправдано также радиально-кольцевым распределением спроса по городам и районам области, дифференцированным по ценовому уровню в зависимости от близости к Москве. Таким образом можно выделить не менее 3-х ценовых зон - ближнее Подмосковье (зона 1), среднее Подмосковье (зона 2) и дальнее Подмосковье (зона 3).

Поскольку по территории Московской области в радиальном направлении от Москвы расходится сеть автомобильных и железных дорог, которая обеспечивает сообщение с самыми отдаленными районами области, регионами России и другими странами и главные автомагистрали совпадают со сторонами света, при распределении рынка недвижимости в радиальном направлении целесообразно ориентироваться на стороны света, а не на конкретные трассы.

Сегментация автомагистралей и шоссе Московской области по секторам

Для целей анализа рынка жилья Московской области в АКЦ было проведено исследование статистической связи между основными показателями рынка жилья (уровнем цен, оборотами и активностью рынка) и характеристиками города (численностью населения, географическими координатами, уровнем заработной платы, долей приобретателей квартир, постоянно проживающих вне области).

Результаты исследования парных связей между показателями рынка жилья и характеристиками города по силе выявленной связи можно разделить на три категории:

• наличие сильной связи между случайными величинами (коэффициент корреляции не ниже 0,8, коэффициент детерминации не ниже 0,6);
• наличие слабовыраженной связи между случайными величинами (коэффициент корреляции не ниже 0,6, коэффициент детерминации не ниже 0,4);
• отсутствие статистически подтвержденной связи между случайными величинами.

Результаты исследования сведены в таблице.

ОЦЕНКА СВЯЗИ МЕЖДУ ПАРАМЕТРАМИ РЫНКА КВАРТИР МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Из таблицы видно, что существует сильная связь уровня цен с удалением города от МКАД, а также менее выраженная связь уровня цен с такими показателями, как обороты рынка и уровень заработной платы. Активность рынка и другие характеристики города не зависят от данного параметра.

Существует зависимость уровня цен в городе от географического направления.

Существует сильная связь оборотов рынка с численностью населения города. Уровень цен, активность рынка и другие характеристики города не зависят от данного параметра.

Существует слабовыраженная связь между уровнем цен и уровнем заработной платы. Обороты, активность рынка и другие характеристики города не зависят от данного параметра.

Существует связь уровня цен с долей приобретателей-москвичей, но отсутствует – с долей приобретателей-нерезидентов. Обороты рынка не зависят от обоих параметров.

От активности рынка уровень цен не зависит.

Эксперты предполагали, что поведение населения на рынке жилья в крупных городах отличается от поведения в городах с малой численностью населения, вследствие чего уровень цен и обороты рынка должны расти быстрее, чем численность населения. Другими словами, активность рынка, как и цены, должна увеличиваться при увеличении численности населения. Отсутствие такой зависимости говорит о том, что в среднем поведение населения городов Московской области на рынке жилья одинаково и зависит преимущественно от уровня платежеспособного спроса, выражаемого в виде уровня заработной платы в городе и доли приобретателей-москвичей. Этот вывод также подтверждается тем, что уровень цен и уровень заработной платы одинаково зависят от удаления города от МКАД. Причины такого явления носят социально-психологический характер: и заработная плата, и цены на жилье в ближнем Подмосковье «тянутся» за Москвой. Человек выбирает работу по принципу оптимума между уровнем зарплаты и транспортными трудностями поездок к месту работы, а работодатель в ближней зоне вынужден устанавливать более высокий уровень оплаты для сохранения кадров. Этот эмпирический факт совпадает с известным теоретическим законом о том, что степень влияния, притяжения мегаполисов обратно пропорциональна квадрату расстояния от них.

Результаты исследования пространственно-параметрической модели рынка квартир Московской области показали что:

• существует сильная связь между уровнем цен на жилье и удалением города от МКАД, хорошо описываемая экспоненциальным регрессионным уравнением;
• наличие связи между уровнем цен и численностью населения города статистикой не подтверждается;
• существует явно выраженная зависимость уровня цен от географического направления на сектор расположения города;
• уровень цен пропорционален уровню заработной платы, которая, в свою очередь, связана с удалением города от МКАД степенной зависимостью – заработная плата обратно пропорциональна корню седьмой степени от расстояния до МКАД;
• обороты рынка связаны с удалением города от МКАД аналогичной зависимостью – они обратно пропорциональны корню третьей степени от расстояния до МКАД;
• в среднем обороты рынка (количество сделок купли-продажи квартир) пропорциональны численности населения города, но существуют города, в которых этот показатель значительно выше среднего;
• статистическая связь показателя активности рынка (число сделок на 1000 человек) с численностью населения города, а также с уровнем цен на жилье отсутствует.

Зонирование территории Московской области

На основании проведенного исследования территория Московской области была разбита на 14 зон, в каждую из которых включили от двух до шести районов с учетом их удаления от Москвы и географического направления. По удалению от Москвы выделено четыре зоны (кольца). В первых трех кольцах выделены по 4 сектора (Запад, Север, Восток, Юг), в четвертом – два (Северо-запад и Юго-восток). В эти же зоны включены города областного и федерального подчинения (закрытых административно-территориальных образования - ЗАТО), расположенные на территории данного района, но не входящие в него административно, вследствие чего статистика по ним (численности населения, сделок купли-продажи и т.п.) учитывается отдельно. Эти города в таблице обозначены как ГОФП. Города – районные центры, административно входящие в район (статистика по которым ведется в составе района), обозначены как РЦ, независимо от наличия у них статуса города областного подчинения.

РАЙОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Наблюдения мониторинга вторичного рынка жилья Московской области в течение 2004-2005 гг. показали, что предложения в зоне Северо-запад нерегулярны и объем их незначителен, что ведет к большим погрешностям в расчетах средней удельной цены. Кроме того, отличие средней удельной цены на Северо-Западе от соседнего Запада-3 было не таким уж большим, что позволило в результате с начала 2006 г. объединить эти зоны в одну.

СРЕДНЯЯ УДЕЛЬНАЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
В РАЗЛИЧНЫХ ЗОНАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В МАЕ 2006 ГОДА

Приведенное зонирование Московской области применяется для мониторинга вторичного рынка жилья.

Для мониторинга и анализа рынка первичного рынка жилья Московской области было проведено исследование объемов строительства нового жилья за период с 2002 года по настоящее время, которое показало, что распределение новостроек по территории Московской области неравномерно. Это привело к увеличению числа ценовых поясов от МКАД и выделению более мелких зон: до 5 км от МКАД, от 6 км до 12 км, от 13 км до 25 км, от 26 км до 40 км, от 41 км до 60 км, далее 61 км. Такое деление выбрано исходя из принципа однородности рынка внутри каждого пояса. Исследованием охвачен радиус 110 км вокруг Москвы, куда вошли основные города Московской области.

Анализ распределения жилищного строительства выявил плотную застройку внутри 25-ти километрового пояса, прилегающего к границам Москвы – 85%, из них 30% до 5 км от МКАД, 28% в поясе 6-12 и 27% в поясе 13-25 км от МКАД. Эти соотношения устойчивы во времени и относятся как ко всему обновленному жилому фонду, так и к новостройкам, продающимся в настоящее время, доля каждого пояса сохраняется примерно одинаковой. Длительное время сохраняется тенденция незначительного объема предложения внутри пояса 26-40 км. Его доля в суммарном (с 2002 г.) объеме новостроек Московской области и в объеме предложения – 2-3%. Объем предложения в зонах 41-60 и далее 61 км находится на уровне 5-6%.

Удаленность от Москвы – это самый сильный фактор, влияющий на уровень цен на первичном рынке жилья. Диапазон изменения средневзвешенной удельной цены по территориальным поясам в области - от 711 $/кв. м до 1316 $/кв. м, или в 1,8 раза. Тем не менее, следует отметить рост цен в удаленных районах области (далее 41 км от МКАД) и приближение их к уровню цен среднего Подмосковья.
Строительство в ближайшем будущем скоростной центральной кольцевой автомобильной дороги (СЦКАД), проходящей вблизи Ногинска, Голицыно, Электростали, Апрелевки, Климовска и др. увеличит привлекательность не только пояса 26-40 км от МКАД, но и более отдаленных районов. Появятся новые жилые кварталы - стоит появиться дороге, как в регион пойдут инвестиции.

Распределение новостроек в различных географических секторах неравномерно по плотности и зависит от удаленности от Москвы. Наиболее интенсивно ведется строительство на северо-востоке, востоке, юге, юго-востоке и западе Московской области. Соответственно, там же и самый большой объем предложения домов. Доля каждого сектора в течение I кв. 2004 г. – I кв. 2006 г. в областном объеме строительства менялась незначительно.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОСТРОЕК ПО ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.
I кв. 2006 г.

Из приведенной таблицы и диаграмм видно, что в I квартале 2006 г. основная застройка Подмосковья сконцентрирована в секторах северо-восток – юг и на западе. Хотя именно северо-восток - юг считаются менее привлекательными направлениями с точки зрения экологии и загруженности автодорог.

Территориальная дифференциация рынка загородных домовладений также основана на принципе удаленности от Москвы. Однако, применение существующего территориального деления рынка вторичного жилья на 3 ценовых пояса – ближнее, среднее и дальнее Подмосковье оказалось недостаточным еще и в силу особенностей спроса и предложения загородных домовладений не в конкретных населенных пунктах, а на определенном удалении от МКАД. В то же время территориальное деление первичного рынка жилья, учитывающего объемы существующего строительства многоквартирных домов здесь также не могло отразить реалии распределения средней удельной цены загородной недвижимости. В результате анализа ценовых показателей предложения было выделено 4 зоны удаления - до 15 км, 15-30 км, 30-60 км и более 60 км.

Средняя удельная цена предложения на рынке загородного жилья в различных зонах Московской области, $/кв. м, 1 кв. 2006 года

Для более подробного анализа рынка загородной недвижимости Подмосковья в Аналитическом консалтинговом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» разработана территориальная дифференциация Московской области на зоны, выделенные не только по географическим секторам и удалению от МКАД, но и по радиальным направлениям, обеспечивающим транспортную доступность к населенным пунктам. Поскольку многие города и населенные пункты Подмосковья одинаково доступны с двух и более соседних автомагистралей и учитывая, что главные автомагистрали совпадают со сторонами света, рассматривая географию рынка недвижимости в радиальном направлении, целесообразно было объединить отдельные шоссе в одном направлении.

Территориальная дифференциация Московской области по направлениям

Таким образом, территориальная сегментация рынка городской и загородной недвижимости Подмосковья основана на радиально-кольцевом распределении спроса по городам и районам области, дифференцированным по ценовому уровню в зависимости от близости к Москве: - для мониторинга и анализа вторичного рынка жилья по удалению от Москвы выделено четыре кольца, при этом первые три кольца разбиты на 4 географических сектора (запад, север, восток, юг) и в четвертом кольце 1 сектор (Юго-восток) - всего 13 зон, в каждую из которых вошли от двух до шести административных районов и городов областного и федерального подчинения, расположенных на территории данного района, но не входящих в него административно;
- для мониторинга и анализа рынка первичного рынка жилья выделено 6 колец по удалению от МКАД (до 5 км, 6-12 км, 13-25 км, 26-40 км, 41-60 км, далее 61 км) и 8 географических секторов (север, северо-восток, восток, юго-восток, юг, юго-запад, запад, северо-запад) - по принципу распределения объемов жилищного строительства и однородности рынка внутри каждого пояса;
- мониторинг рынка загородных домовладений ведется по 4 кольцам по удалению от МКАД (до 15 км, 15-30 км, 30-60 км и более 60 км) и 12 радиальным направлениям (Савеловское, Ярославское, Горьковское, Казанское, Рязанское, Курское, Павелецкое, Киевское, Белорусское, Рублево-Успенское, Рижское, Ленинградское) – вследствие особенностей спроса и предложения загородных домовладений не в конкретных населенных пунктах, а на определенном удалении от МКАД и по радиальным направлениям, обеспечивающим транспортную доступность к населенным пунктам.

Территориальная сегментация рынка городской и загородной недвижимости Московской области

Таким образом, территориальная дифференциация различных сегментов рынка жилья Московской области, принятая в Аналитическом консалтинговом центре, основана на специальных исследованиях и учитывает индивидуальные особенности каждого сегмента. В то же время это затрудняет сравнение различных рынков в едином территориальном поле. Необходима унификация и выделение единых территориальных зон, и сегодня в АКЦ начата работа по исследованию и приведению территориального сегментирования городской и загородной недвижимости Московской области в один формат.