ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 1 квартале 2003 года

Стерник Г.М., зам. генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
Gm_sternik@sterno.ru

В начале 2003 года рост цен на жилье в Москве продолжается. Средняя удельная цена предложения квартир в Москве за первый квартал выросла с 1075 до 1154 $/кв. м. Индекс номинальных долларовых цен в марте с.г. относительно декабря 2001 года составил 1,23, а относительно декабря 2002 года – 1,05. Вместе с тем, темпы прироста цен, которые с августа 2002 года по январь с.г. составляли 2,5% в месяц, в феврале сделали попытку снизиться до 1%, но в марте снова восстановились до уровня 2%. Это вполне вписывается в нашу гипотезу о влиянии мировых цен на нефть (с учетом двух-трехмесячного лага): в ноябре прошлого года, после очередной «отмены» начала войны в Ираке, цены на нефть марки Urals cнизились до 22,9 $/баррель (с 27-26 в августе-сентябре), в декабре-январе снова выросли до рекордных уровней 27,7-28,5 $/баррель.

В связи с тем, что до самого начала войны (17 марта) цены на нефть продолжали расти и находились на уровне 29-32 $/баррель, можно ожидать продолжения притока в страну нефтедолларовой ренты и сохранения темпов роста цен на жилье в Москве еще по крайней мере два месяца.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России (рассчитываемого как отношение индекса инфляции к индексу девальвации в данном месяце). Обратная величина – индекс покупательной способности доллара в России – плавно снижался. Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье (в Москве и других городах с долларовой номинацией цен). В последние полгода картина изменилась. На графиках динамики макроэкономических параметров видно, что индекс инфляции за три месяца вырос на 5,1%, индекс девальвации снизился на 1,5%, индекс покупательной способности доллара снизился на 7,5%.

Такая динамика явно повлияла на поведение субъектов рынка, особенно с учетом снижения (с июля прошлого года, и особенно в ноябре-декабре) соотношения курса доллара к евро. Последовавшее «бегство от доллара» происходило не в евро (которого в российских банках все еще нехватает), а в недвижимость, вызвав дополнительный рост спроса на жилье в Москве.

Поэтому были определены приведенные на последнем графике индексы реальных (очищенных от инфляции доллара) цен на жилье. Видно, что в 2002 году они были стабильны до июля, затем выросли на 9% к декабрю, а в 2003 году начали снижаться, и за 1 квартал снизились на 3%.

Если курсовая политика ЦБ РФ на укрепление рубля сохранится, а инфляция будет продолжаться, то тенденция снижения реальной стоимости жилья в Москве сохранится, хотя темпы ее будут незначительными вследствие роста номинальных долларовых цен.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС и "Миэль-Недвижимость"

Стерник Г.М.