(Пермь "Камская долина", Епишина Ю.Г.)

ОБЗОР РЫНКА МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ г. ПЕРМИ ЗА ОКТЯБРЬ 2008 года.

(выполнен ОАО «Камская долина»)

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья

В октябре 2008г. средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась на «-»0,94% (на 540 руб./кв.м.), с учётом снижения данного показателя на вторичном рынке – на «-»0,71% и на рынке нового строительства – на «-»1,20%.

Средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми в целом (включая вторичный и первичный рынки) на 31 октября 2008г. составила 56 943 руб./кв.м.

Снижение средней цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья за исследуемый период времени составило 435 руб./кв.м. (для справки: сентябрь 2008г. – 61 398 руб./кв.м., октябрь 2008г. – 60 963 руб./кв.м.). На первичном рынке многоквартирного жилья цена предложения стала ниже на 645 руб./кв.м. (для справки: сентябрь 2008г. – 53 568 руб./кв.м., октябрь 2008г. – 52 923 руб./кв.м.).

Количество предложений на вторичном рынке жилья за октябрь 2008г. увеличилось на 900 единиц или на 15,16% по сравнению с сентябрём 2008г. (для справки: количество предложений за сентябрь 2008г. – 5937 единиц, за октябрь 2008г. – 6837 единиц).

На первичном рынке жилья за октябрь 2008г. количество предложений увеличилось на 244 единицы или на 10,53% по сравнению с сентябрём 2008г. (для справки: количество предложений за сентябрь 2008г. – 2318 единиц, за октябрь 2008г. – 2562 единицы).

В структуре предложения квартир в домах нового строительства г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в октябре 2008г. составило 37,98% / 31,23% / 30,80%. Отметим, что в октябре 2008г. произошло выравнивание долей предложения квартир в домах панельных и домах, возводимых с помощью монолитного каркаса (впервые доля предложений квартир в домах монолитно-каркасных превысила аналогичный показатель в панельных домах). Таким образом, удельный вес предложения квартир в кирпичных домах за октябрь 2008г. снизился в базе предложений на 2,7%. Доля предложения квартир в домах панельных снизилась на 1,7%. В жилых домах, возводимых с помощью монолитного каркаса, доля предложения квартир увеличилась по сравнению с прошлым месяцем на 4,4%.

Разница между средними ценами предложений первичного и вторичного рынков многоквартирного жилья в октябре 2008г. достигла уже 13,19% в пользу вторичного рынка (в сентябре 2008г. разница составляла 12,75%). Разрыв между показателями средней цены на первичном и вторичном рынке жилья в октябре 2008г. ещё больше увеличился и является максимальным по истечении десяти месяцев 2008г.

Обзор средних цен предложения за октябрь 2008г.

Ситуация на вторичном рынке:

Рассмотрим, как изменилась средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от административного деления города в октябре 2008г. За прошедший период времени показатель средней цены предложения во всех районах города снизился. Исключением в данном случае можно считать Кировский район, где цена предложения фактически не изменилась (снижение составило «-»0,04%).

Средняя цена предложения в Индустриальном районе города стала ниже на «-»0,42%. В Дзержинском и в Орджоникидзевском на «-»0,50% и «-»0,58%, соответственно.

Близкие по значению показатели снижения средней цены предложения были отмечены в Свердловском («-»1,13%) и Мотовилихинском («-»1,14%) районах.

Максимальное снижение средней цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми было зафиксировано в Ленинском районе – на «-»3,44%.

Напомним, что в сентябре 2008г. средняя цена предложения увеличилась в Свердловском, Ленинском, Дзержинском и Кировском районах (рост был зафиксирован в пределах 0,3% - 1,3%), в Индустриальном районе она оставалась почти неизменной (0,07%), а в Мотовилихинском и Орджоникидзевском снизилась (в пределах «-»0,7%).

В октябре 2008г. средняя цена предложения снизилась на квартиры любого размера.

Наименьшая разница октябрьского и сентябрьского ценового показателя была установлена на квартиры 3-комнатные – «-»0,16%. Интересно, что на квартиры 1-но и 2-комнатные средняя цена предложения снизилась на одинаковый процент, равный «-»0,99%.

Максимальная разница показателей средней цены предложения октября и сентября была зафиксирована на квартиры 4-комнатные и составила «-»1,59%.

Для справки: наибольший рост средней цены предложения в сентябре 2008г., наоборот, был отмечен на 4-комнатные квартиры (1,53%). Для 3-х и 2-комнатных квартир цена выросла в пределах 0,75%, а на 1-комнатные квартиры она снизилась на «-»0,04%.

Средняя цена предложения в зависимости от типа жилья в октябре 2008г. выросла только для квартир, расположенных в домах «полногабаритных» (рост составил 1,60%).

Показатель средней цены предложения на квартиры в домах остальных типов по сравнению с прошлым месяцем 2008г. снизился. Для квартир в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей цена предложения стала ниже на «-»0,67%, для квартир в домах «улучшенной» планировки она снизилась на «-»0,98%. Похожие показатели снижения средней цены предложения были установлены на квартиры в жилых домах индивидуальной планировки («-»1,29%) и на квартиры в домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках», «ленпроекте» («-»1,31%).

Напомним, что в сентябре 2008г. средняя цена предложения выросла на квартиры в домах индивидуальной планировки (рост составил 1,03%), почти не изменилась на квартиры в домах «улучшенной» планировки (рост на 0,02%) и снизилась в пределах «-»1,1% на квартиры в жилых домах другого типа.

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в октябре 2008г. были установлены на квартиры всех размеров, за исключением 1-комнатных в жилых домах «сталинского» типа («полногабаритных»). Расположены такие квартиры в основном в отдалённых районах г. Перми по адресам: ул. Репина, 1 ул. Можайская, 6, ул. Пархоменко, 20 и ул. Корсуньская, 11 (Ордж. район); ул. Маршала Рыбалко, 31а, ул. Пензенская, 64, ул. Хвойная, 12 и ул. Байкальская, 26 (Кир. район); ул. Краснополянская, 33 (Сверд. район).

Диапазон минимальных цен октября 2008г. не изменился по сравнению с уровнем сентябрьских минимальных цен, и составил от 28 793 руб./кв.м. до 30 882 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в октябре 2008г. были также установлены на квартиры всех размеров, за исключением 1-комнатных, в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города или микрорайонах, прилегающих к центру, по адресам: ул. проезд Якуба Коласа, 11, ул. Кирова, 232 (Дзерж. район); ул. Газеты «Звезда», 27, ул. Коммунистическая, 19 и ул. Попова, 23 (Лен. район); ул. Куйбышева, 97а и ул. Николая Островского, 53 (Сверд. район); ул. бульвар Гагарина, 26 (Мот. район) и ул. 9-го Мая, 18/1 (Инд. район).

Диапазон максимальных цен октября 2008г. составил от 114 286 руб./кв.м. до 117 117 руб./кв.м. Таким образом, зафиксированный в октябре уровень максимальных цен предложения стал больше по сравнению с прошлым месяцем на 1 007 руб./кв.м.

В октябре 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась по отношению к сентябрю 2008г. на «-»0,71%.

График 1

График 2

Таблица 1

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 29.09.2008г. по 31.10.2008г.

Примечание: Удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

В октябре 2008г. на вторичном рынке многоквартирного жилья был отмечен одинаковый спрос на 1-но и 2-комнатные квартиры (доля спроса в общей структуре составила 36,84% для каждого размера). Таким образом, общий спрос на квартиры меньшего размера в октябре 2008г. составил уже 73,68% (по сравнению с сентябрём 2008г. он увеличился на 5,5%)

Удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры за прошедший период времени 2008г. составил 21,05%, на квартиры 4-комнатные – 5,26%.

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

График 3

Ситуация на первичном рынке:

Показатели средней цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от административного деления города в октябре 2008г. снизились во всех районах, за исключением Ленинского. В центральном районе г. Перми средняя цена предложения показала в октябре 2008г. небольшой рост, равный 0,38%.

Цены предложения в остальных районах за прошедший период времени 2008г. снизились. Небольшое снижение средней цены было установлено в Индустриальном районе («-»0,60%).

Похожие показатели были установлены в Свердловском и Мотовилихинском районах, где цена предложения стала ниже сентябрьских показателей на «-»1,18% и «-»1,20%, соответственно.

В Кировском районе города цена предложения в октябре 2008г. стала ниже на «-»2,95%. Максимальные показатели снижения средней цены предложения были отмечены в Орджоникидзевском и Дзержинском районах (снижение средней цены предложения здесь за прошедший месяц 2008г. составило «-»3,59% и «-»3,64%, соответственно).

Для справки: в сентябре 2008г. средняя цена предложения фактически не изменилась в Орджоникидзевском и Кировском районах (рост в пределах 0,07%). Снижение цены предложения было установлено в остальных районах, максимально снижение показателя было зафиксировано в Дзержинском районе – «-»2,16%

В октябре 2008г. средние цены предложения, также как и на вторичном рынке, снизились на квартиры всех размеров. Наименьший показатель снижения был отмечен на 3-комнатные квартиры, где цена предложения в октябре 2008г. стала ниже на «-»1,42%.

На 1-но и 4-комнатные квартиры показатели цены предложения стали ниже на «-»1,83% и на «-»2,01%, соответственно. Максимальное снижение средней цены предложения было отмечено на 2-комнатные квартиры и составило «-»2,55%.

Напомним, что в сентябре 2008г. средние цены предложения, также как и сейчас, снизились на квартиры всех размеров. Максимальное снижение показателя средней цены предложения было отмечено на 4-комнатные квартиры (на «-»4,26%), минимальное на 3-комнатные квартиры (на «-»0,52%).

Среднеценовые показатели на квартиры в зависимости от класса жилья на рынке нового строительства г. Перми в октябре 2008г. стали ещё ниже, чем, установленные в сентябре 2008г.

Если на квартиры «эконом-класса» и класса «эконом+» средняя цена предложения снизилась на «-»2,00% и на «-»3,03%, соответственно, то на квартиры в домах «бизнес-класса» она стала ниже уже на «-»7,70%.

Напомним, что в сентябре цена предложения также снизилась на квартиры в домах любого класса, за исключением квартир в домах класса «эконом» (рост на 0,35%). Максимальное снижение показателя средней цены предложения было также зафиксировано на квартиры в домах «бизнес-класса» (на «-»6,55%).

Минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в октябре 2008г. были установлены на 1-но, 2-х и 3-комнатные квартиры во вновь появившемся в базе предложений жилом доме «улучшенной» планировки, класса «эконом», который застраивается в Орджоникидзевском районе г. Перми по адресу ул. Кавказская, 24. На данный момент исследования рынка нового строительства цена на квартиры этого объекта обозначена в пределах 25 000 – 27 000 руб./кв.м. Следовательно, из-за появления в мультилистиноговой системе этого нового объекта, уровень минимальных цен предложения октября 2008г. стал ниже сентябрьского на 3 000 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на рынке нового строительства были установлены на 2-х, 3-х и 4-комнатные квартиры в жилом доме индивидуальной планировки класса «бизнес+», который застраивается в Ленинском районе г. Перми по адресу ул. Коммунистическая, 29. В октябре 2008г. цена предложения на квартиры в этом доме была установлена на уровне 100 000 руб./кв.м. Таким образом, уровень максимальных цен предложения октября 2008г. оказался на 80 руб./кв.м. меньше по сравнению с сентябрём месяцем 2008г.

В октябре 2008г. средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась на 1,20% по сравнению с аналогичным показателем сентября 2008г.

График 4

График 5

Таблица 2

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 29.09.2008г. по 31.10.2008г.

Примечание: Удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

В октябре 2008г. покупатели недвижимости на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в основном интересовались 1-но и 2-комнатными квартирами (доля спроса составила 40,36% и 38,56%, соответственно). Отметим, что за прошедший период времени доля спроса на 1-комнатные квартиры снизилась на «-»4,36%, а на 2-комнатные увеличилась на 9,90%, что позволило говорить о выравнивании доли спроса на квартиры этих размеров.

Удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры в октябре 2008г. составил 20,23% (что на 1,16% ниже доли сентября 2008г.). 4-комнатные квартиры в октябре 2008г. фактически не пользовались спросом у покупателей жилой недвижимости: доля спроса на квартиры этого размера составила только 0,85% (снизилась по сравнению с сентябрём 2008г. на 4,10%).

В октябре 2008г. соотношение удельных весов спроса покупателей на квартиры в жилых домах «улучшенной» и индивидуальной планировок составило 33,16% к 66,84%.

Примечание: Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

График 6

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья г. Перми в целом (включая первичный и вторичный рынок) за октябрь 2008г.:

1. В октябре 2008г. на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средняя цена предложения снизилась по сравнению с сентябрём 2008г. на «-»0,71%, на рынке нового строительства она снизилась по сравнению с прошлым месяцем на «-»1,20%. Это способствовало тому, что разрыв между ценами на том и другом рынках вырос на 0,44% и составил 13,19% в пользу вторичного рынка жилья.

Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная год назад (в октябре 2007г.) составляла только 0,98% также в пользу вторичного рынка жилья. Именно в октябре 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья стала превышать аналогичный показатель на рынке нового строительства, что и продолжается до сих пор.

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в октябре 2008г. составила 60 963 руб./кв.м., на первичном рынке – 52 923 руб./кв.м.

Для сравнения: в октябре 2007г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 54 736 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 54 201 руб./кв.м. Таким образом, за период времени с октября 2007г. по октябрь 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья выросла на 11,38%. На первичном рынке жилья она снизилась на «-»2,36%.

2. В октябре 2008г. на первичном рынке жилья г. Перми появились новые предложения от застройщиков многоквартирного жилья:

1) новый дом индивидуальной планировки «эконом-класса» по адресу ул. Восстания, 112 (Мотовилихинский район, монолитно-каркасное домостроение) с предложением 1-но и 2-комнатных квартир по цене 35 000 руб./кв.м.;

2) новый дом индивидуальной планировки класса «эконом+» по адресу ул. Делегатская, 37 (Орджоникидзевский район, кирпичное домостроение) с предложением 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир по цене от 32 497 руб./кв.м. до 38 000 руб./кв.м.;

3) новостройка «улучшенной» планировки «эконом-класса» по адресу ул. Кавказская, 24 (Орджоникидзевский район, панельное домостроение) с предложением 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир по цене 27 000 руб./кв.м., 26 000 руб./кв.м. и 25 000 руб./кв.м, соответственно;

4) новостройки индивидуальной планировки класса «эконом+» по адресам: ул. Кронштадтская, 31, 33 и 53 (ЖК «Цветы Прикамья», Дзержинский район, монолитно-каркасное домостроение) с предложениями 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир по средней цене, равной 53 191 руб./кв.м.;

5) новый дом индивидуальной планировки класса «эконом+» по адресу ул. Мира, 5а (Индустриальный район, кирпичное домостроение) с предложениями 1-но и 2-комнатных квартир по цене от 63 565 руб./кв.м. до 70 000 руб./кв.м.;

6) новостройка индивидуальной планировки класса «эконом+» по адресу ул. Снайперов, 1а (Индустриальный район, кирпичное домостроение) с предложениями 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир по цене 55 000 руб./кв.м.;

7) новый дом индивидуальной планировки «эконом-класса» по адресу ул. Толмачёва, 15 (Дзержинский район, монолитно-каркасное домостроение) с предложениями 1-но, 2-х, 3-х и 4-комнатных квартир по цене 51 000 руб./кв.м. – 53 000 руб./кв.м.;

8) новостройка индивидуальной планировки класса «эконом+» по адресу ул. Хабаровская, 56 (ЖК «Боровики», Дзержинский район, монолитно-каркасное домостроение) с предложениями 1-но и 2-х, 3-х, 4-х, 5-ти и 6-комнатных квартир по цене 43 000 руб./кв.м.;

9) новостройка индивидуальной планировки класса «эконом+» по адресу ул. Юрша, 80 (комплексная застройка мкр Садовый-1, Мотовилихинский район, монолитно-каркасное домостроение) с предложениями 1-комнатных квартир по цене 45 526 руб./кв.м.

3. Рассматривая изменения средней цены предложения на квартиры, в зависимости от их размера, в целом на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) отметим, что цена предложения, зафиксированная в октябре 2008г. по сравнению с прошлым месяцем снизилась на квартиры всех размеров в пределах от 1,15% до 1,80%.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М. и методических рекомендаций по изучению регионального рынка недвижимости доцента Пермского государственного университета, кандидата экономических наук Епишиной Э.Д.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год) Октябрь 2008г. (период с 29.09.2008г. по 31.10.2008г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения: Октябрь 2008г. (на 31.10.2008г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.